Interpretacja indywidualna z dnia 6 sierpnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.476.2026.2.PSZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 8 czerwca 2026 r. (wpływ 8 czerwca 2026 r.) oraz z 8 lipca 2026 r. (wpływ 8 lipca 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

AA

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

BB

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcami są BB oraz AA, dalej łącznie: „Wnioskodawcy”, będący współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w C, objętej księgą wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy, dalej: „Nieruchomość”. Wnioskodawcom przysługują udziały po ½ części w prawie własności Nieruchomości. Nieruchomość stanowiła przed podziałem działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni (…) ha. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawców. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej (…), podstawami wpisów dotyczących własności Nieruchomości były w szczególności: umowa o dział spadku i podział majątku dorobkowego zawarta w formie aktu notarialnego z 9 lipca 2003 r, oraz umowa darowizny zawarta w formie aktu notarialnego z 26 listopada 2010 r. Nabycie udziałów w Nieruchomości nastąpiło w ramach rozliczeń rodzinnych, w szczególności wskutek następstwa prawnego i czynności dotyczących majątku rodzinnego.

Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawców w celu dalszej odsprzedaży, prowadzenia działalności gospodarczej, działalności deweloperskiej, działalności inwestycyjnej ani działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawców. Nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawcy nie uzyskiwali z Nieruchomości czynszu, wynagrodzenia ani innych przychodów z tytułu jej odpłatnego udostępniania. Nieruchomość miała charakter gruntu rolnego.

W okresie, w którym Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, uprawą gruntu zajmował się BB, który prowadził działalność rolniczą na własny rachunek jako rolnik indywidualny. Po przejściu BB na emeryturę rolniczą, co nastąpiło około 2019 r., Nieruchomość nie jest już uprawiana. Wnioskodawczyni nie prowadziła upraw na Nieruchomości i nie wykorzystywała jej w działalności rolniczej. BB nie prowadził i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Przez okres aktywności zawodowej prowadził działalność rolniczą, a obecnie pobiera emeryturę rolniczą z KRUS. Nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działalności budowlanej ani działalności polegającej na przygotowywaniu gruntów do sprzedaży. BB nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Działalność ta jest prowadzona od 1 maja 2000 r. i obejmuje specjalistyczną praktykę lekarską, sklasyfikowaną pod kodem PKD 86.22.Z. Działalność Wnioskodawczyni nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, działalnością deweloperską, przygotowaniem gruntów pod inwestycje ani działalnością inwestycyjną dotyczącą nieruchomości. Nieruchomość objęta złożonym wnioskiem nigdy nie była związana z tą działalnością ani w jakikolwiek sposób w niej wykorzystywana. W zakresie wykonywanych usług medycznych Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług właściwego dla usług opieki medycznej. Nieruchomość objęta złożonym wnioskiem nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług ani czynności zwolnionych od tego podatku.

Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami. Wnioskodawcy nie nabywali nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Nie posiadają również innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży w ramach działalności handlowej, inwestycyjnej, deweloperskiej lub podobnej. Dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z decyzją Wójta Gminy z września 2025 r., Nieruchomość objęta podziałem położona jest na obszarze, dla którego z dniem 1 stycznia 2003 r. przestały obowiązywać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, a obszar ten nie jest objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z potrzebą ustalenia dopuszczalnego sposobu zagospodarowania Nieruchomości oraz uporządkowania jej struktury Wnioskodawcy wystąpili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek w tym zakresie został podpisany przez oboje Wnioskodawców, przy czym czynności organizacyjne i dokumentacyjne związane z przygotowaniem wniosku miały charakter techniczny i były prowadzone przy udziale geodety. Dla części działki nr 1 została wydana decyzja Wójta Gminy o warunkach zabudowy z grudnia 2023 r. Decyzją tą ustalono warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, do 14 sztuk, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na części działki nr 1 w obrębie ewidencyjnym C. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter porządkujący i zabezpieczający wartość majątku prywatnego Wnioskodawców. Nie było związane z podjęciem działalności inwestycyjnej, deweloperskiej ani handlowej. Celem Wnioskodawców było ustalenie możliwego sposobu zagospodarowania Nieruchomości oraz umożliwienie jej racjonalnego uporządkowania, zwłaszcza wobec braku dalszych możliwości rodzinnego i rolniczego wykorzystywania gruntu. Decyzją Wójta Gminy z września 2025 r., zatwierdzono podział działki nr 1 o powierzchni (…) ha.

W wyniku podziału powstało 16 działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15 oraz 1/16. Zgodnie z decyzją podziałową działki oznaczone numerami 1/2-1/14 przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki nr 1/1 oraz 1/15 położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, lecz mają być wykorzystywane pod drogi wewnętrzne. Działka nr 1/1 docelowo przewidziana jest pod poszerzenie drogi wewnętrznej stanowiącej własność Gminy, tj. działki nr 2. Działka nr 1/15 będzie wspólnie wykorzystywana z działką oznaczoną numerem 3, wydzieloną z nieruchomości sąsiedniej, położonej w obrębie C. Działka nr 1/16 nie była objęta decyzją Wójta Gminy o warunkach zabudowy z grudnia 2023 r. i zgodnie z decyzją podziałową wykorzystywana będzie na cele rolne.

Wnioskodawcy rozważają ewentualną sprzedaż działek oznaczonych numerami 1/2-1/14. Są to działki, które zgodnie z decyzją podziałową przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki nr 1/1 oraz 1/15, jako działki drogowe, mogą zostać wykorzystane w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla zbywanych działek, w szczególności poprzez sprzedaż udziałów w tych działkach albo ustanowienie odpowiednich służebności drogowych. Działka nr 1/16 nie jest obecnie przeznaczona przez Wnioskodawców do sprzedaży jako działka budowlana. Podział działki nr 1 został dokonany w oparciu o obowiązujące przepisy prawa oraz decyzję o warunkach zabudowy miał charakter formalno-administracyjny i był związany z uporządkowaniem struktury Nieruchomości oraz możliwością jej racjonalnego wykorzystania w przyszłości, nie został dokonany pod konkretnego nabywcę, w ramach współpracy z inwestorem ani jako element przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego lub inwestycyjnego.

Wnioskodawcy nie ponosili i nie planują ponosić nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży. W szczególności nie dokonywali uzbrojenia terenu, nie realizowali infrastruktury technicznej, nie budowali dróg, nie wykonywali ogrodzeń, nie uzyskiwali warunków przyłączeniowych dla mediów ani nie ponosili innych nakładów inwestycyjnych właściwych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Na moment sporządzenia wniosku Wnioskodawcy nie rozpoczęli zorganizowanego procesu sprzedaży działek, nie zawarli umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych. Nie zawarli również umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Wnioskodawcy nie mają obecnie ustalonej szczegółowej strategii sprzedaży działek. Ewentualną sprzedaż traktują jako możliwość uporządkowania spraw majątkowych oraz rozporządzenia majątkiem rodzinnym, którego dalsze rolnicze wykorzystywanie nie jest już planowane. W pierwszej kolejności Wnioskodawcy zakładają sprzedaż bezpośrednią, bez korzystania z usług pośrednika nieruchomości. Wnioskodawcy nie planują prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej. Nie prowadzą biura sprzedaży, nie zatrudniają osób odpowiedzialnych za sprzedaż nieruchomości i nie wykorzystują narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie wykluczają jedynie zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych. Takie działania miałyby wyłącznie charakter poinformowania potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży, a nie charakter profesjonalnej kampanii reklamowej. Sprzedaż działek, o ile do niej dojdzie, będzie następowała sukcesywnie, w zależności od przyszłych potrzeb osobistych, rodzinnych i majątkowych Wnioskodawców. Wnioskodawcy nie planują prowadzenia zorganizowanego przedsięwzięcia sprzedażowego ani działalności polegającej na powtarzalnym nabywaniu, przygotowywaniu i zbywaniu nieruchomości. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek zostaną przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawców, niezwiązane z działalnością gospodarczą, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani nabywaniem kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy doprecyzowali, że na obecnym etapie nie są w stanie precyzyjnie określić, kiedy dojdzie do sprzedaży działek objętych wnioskiem.

Wnioskodawcy planują rozpocząć działania zmierzające do sprzedaży działek jeszcze w 2026 r., po uzyskaniu interpretacji indywidualnej. Należy jednak podkreślić, że samo rozpoczęcie takich działań nie oznacza, że sprzedaż nastąpi w określonym albo możliwym do przewidzenia terminie.

Wnioskodawcy nie są obecnie w stanie ocenić, kiedy pojawią się potencjalni nabywcy oraz czy i kiedy dojdzie do zawarcia umów sprzedaży. Wynika to przede wszystkim z charakteru i położenia nieruchomości. Działki znajdują się poza miastem, a poziom potencjalnego zainteresowania ich zakupem obecnie wynosi „0”. W konsekwencji realnie nie da się określić ani przybliżonego terminu sprzedaży, ani tego, czy sprzedaż nastąpi jednorazowo, czy sukcesywnie w dłuższym okresie, ale patrząc na realia rynku nieruchomości sprzedaż nastąpi najwcześniej za trzy lata.

Wnioskodawcy zakładają jedynie, że po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, nieruchomości mogą zostać wystawione na sprzedaż. Faktyczny termin sprzedaży będzie jednak zależał od przyszłego zainteresowania potencjalnych nabywców, przebiegu rozmów, warunków rynkowych oraz możliwości zawarcia umów sprzedaży.

Powyższe doprecyzowanie nie zmienia istoty zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Wnioskodawcy podtrzymują, że ewentualna sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku prywatnego i będzie miała charakter rozporządzenia majątkiem osobistym, a nie działalności prowadzonej w sposób profesjonalny, zorganizowany lub ciągły w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pytania

1. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie stanowiła czynność wykonywaną przez Wnioskodawców w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT?

2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie podlegała po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie stanowiła czynności wykonywanej przez Wnioskodawców w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Dla zakwalifikowania określonych czynności do działalności gospodarczej nie jest zatem wystarczające samo uzyskanie przychodu ze sprzedaży składnika majątku. Konieczne jest ustalenie, że aktywność podatnika przybiera postać działalności zarobkowej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, a więc działalności odpowiadającej cechom profesjonalnego uczestnictwa w obrocie gospodarczym. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym przesłanki te nie występują. Nieruchomość stanowi majątek rodzinny Wnioskodawców. Udziały w Nieruchomości zostały nabyte w ramach następstwa prawnego i czynności dotyczących majątku rodzinnego, a nie w celu dalszej odsprzedaży, prowadzenia działalności gospodarczej, działalności deweloperskiej, działalności inwestycyjnej albo działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawców. Nie była także przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. BB nie prowadził i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. W okresie aktywności zawodowej prowadził działalność rolniczą jako rolnik indywidualny, a obecnie pobiera emeryturę rolniczą z KRUS. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie specjalistycznej praktyki lekarskiej, jednak działalność ta pozostaje bez jakiegokolwiek związku z Nieruchomością, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami lub przygotowywaniem gruntów do sprzedaży. Sam fakt, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie, nie oznacza, że rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców następuje w ramach działalności gospodarczej. Dla oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży decydujące znaczenie ma charakter czynności dotyczących Nieruchomości, a nie sam status zawodowy lub gospodarczy jednego ze współwłaścicieli. Planowana sprzedaż nie ma cechy ciągłości. Dotyczy części jednej Nieruchomości stanowiącej majątek rodzinny Wnioskodawców. Wnioskodawcy nie nabywali nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na zawodowy obrót i nie planują nabywania kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Ewentualna sprzedaż będzie wynikiem decyzji właścicielskiej dotyczącej jednego składnika majątku rodzinnego, a nie przejawem stałej aktywności gospodarczej. Nie występuje również element zorganizowania. Wnioskodawcy nie stworzyli zaplecza organizacyjnego dla sprzedaży nieruchomości, nie prowadzą biura sprzedaży, nie zatrudniają osób odpowiedzialnych za sprzedaż działek, nie korzystają z profesjonalnego modelu dystrybucji ofert i nie prowadzą kampanii reklamowej właściwej podmiotom zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału działki nr 1 nie zmienia tej oceny. Czynności te miały charakter porządkujący i zabezpieczający wartość majątku prywatnego Wnioskodawców. Nie były elementem przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego ani inwestycyjnego. Wnioskodawcy nie uzbrajali terenu, nie budowali infrastruktury technicznej, nie budowali dróg w celu komercyjnego przygotowania działek do sprzedaży, nie wykonywali ogrodzeń, nie uzyskiwali warunków przyłączeniowych dla mediów i nie ponosili nakładów typowych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do obrotu. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 września 2024 r., sygn. II FSK 1/22, w którym NSA wskazał, że o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej można mówić tylko wtedy, gdy podatnik uzewnętrzni wolę takiego zbycia w sposób wyraźny, tj. przez spełnienie wszystkich przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Samo zbycie kilku działek powstałych z podziału nieruchomości nie przesądza więc o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości i profesjonalnego charakteru tej aktywności. Liczba części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie może być traktowana jako samodzielna przesłanka działalności gospodarczej. Jest ona wyłącznie konsekwencją podziału geodezyjnego jednego składnika majątku prywatnego. Nie świadczy o tym, że Wnioskodawcy prowadzą działalność polegającą na powtarzalnym nabywaniu, przygotowywaniu i odsprzedawaniu nieruchomości. W konsekwencji ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 1 będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym Wnioskodawców, a nie czynność wykonywaną w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie podlegała po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przepis ten znajduje zastosowanie jedynie wtedy, gdy łącznie spełnione są dwie przesłanki: sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz następuje przed upływem pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, co zostało wykazane w stanowisku do pytania nr 1. Jednocześnie udziały w Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców znacznie wcześniej niż pięć lat przed planowaną sprzedażą, w ramach czynności dotyczących majątku rodzinnego, w szczególności na podstawach ujawnionych w księdze wieczystej, obejmujących akt notarialny z 9 lipca 2003 r., oraz akt notarialny z 26 listopada 2010 r. Nawet przy uwzględnieniu późniejszej z tych dat, tj. 2010 r., pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął z końcem 2015 r. Ewentualna sprzedaż części Nieruchomości po tej dacie nie będzie zatem stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Podział geodezyjny działki nr 1 nie wpływa na datę nabycia Nieruchomości. W wyniku podziału nie doszło do nabycia przez Wnioskodawców nowego prawa majątkowego. Wnioskodawcy byli współwłaścicielami Nieruchomości przed podziałem i pozostali współwłaścicielami części powstałych po podziale. Podział zmienił jedynie sposób ewidencyjnego oznaczenia i funkcjonalnego wyodrębnienia części gruntu, nie powodując powstania nowego tytułu nabycia. Dla potrzeb art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT istotna pozostaje zatem data nabycia udziałów w prawie własności Nieruchomości, a nie data późniejszej decyzji podziałowej. Odmienne stanowisko prowadziłoby do nieuprawnionego utożsamienia czynności techniczno-administracyjnej, jaką jest podział nieruchomości, z nabyciem nowego prawa własności. Podział nieruchomości nie kreuje nowego prawa po stronie dotychczasowych współwłaścicieli i nie rozpoczyna biegu pięcioletniego terminu na nowo. W konsekwencji, skoro udziały w Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców znacznie wcześniej niż pięć lat przed planowaną sprzedażą, a ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

- po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

- po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

- po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ze złożonego przez Państwa wniosku wynika, że są Państwo współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C, objętej księgą wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Przysługują Państwu udziały po ½ części w prawie własności Nieruchomości. Nieruchomość stanowiła przed podziałem działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni (…) ha. Nieruchomość ta stanowi Państwa majątek prywatny. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej (…), podstawami wpisów dotyczących własności Nieruchomości były w szczególności: umowa o dział spadku i podział majątku dorobkowego zawarta w formie aktu notarialnego z 9 lipca 2003 r. oraz umowa darowizny zawarta w formie aktu notarialnego z 26 listopada 2010 r. Nabycie udziałów w Nieruchomości nastąpiło w ramach rozliczeń rodzinnych, w szczególności wskutek następstwa prawnego i czynności dotyczących majątku rodzinnego. Nieruchomość nie została nabyta przez Państwa nabyta w celu dalszej odsprzedaży, prowadzenia działalności gospodarczej, działalności deweloperskiej, działalności inwestycyjnej ani działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała Państwa składnikiem majątku prywatnego. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w Państwa pozarolniczej działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Nie uzyskiwali Państwo z Nieruchomości czynszu, wynagrodzenia ani innych przychodów z tytułu jej odpłatnego udostępniania, ww. nieruchomość miała charakter gruntu rolnego. W okresie, w którym Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, uprawą gruntu zajmował się Pan BB, który prowadził działalność rolniczą na własny rachunek jako rolnik indywidualny. Po przejściu Pana BB na emeryturę rolniczą, co nastąpiło około 2019 r., Nieruchomość nie jest już uprawiana. Wnioskodawczyni nie prowadziła upraw na Nieruchomości i nie wykorzystywała jej w działalności rolniczej. Pan BB nie prowadził i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, przez okres aktywności zawodowej prowadził działalność rolniczą, a obecnie pobiera emeryturę rolniczą z KRUS. Ponadto, Pan BB nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działalności budowlanej ani działalności polegającej na przygotowywaniu gruntów do sprzedaży. Pan BB nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, działalność ta jest prowadzona od maja 2000 r. i obejmuje specjalistyczną praktykę lekarską, sklasyfikowaną pod kodem PKD 86.22.Z. Działalność Wnioskodawczymi nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, działalnością deweloperską, przygotowaniem gruntów pod inwestycje ani działalnością inwestycyjną dotyczącą nieruchomości. Nieruchomość objęta wnioskiem nigdy nie była związana z tą działalnością ani w jakikolwiek sposób w niej wykorzystywana. W zakresie wykonywanych usług medycznych Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług właściwego dla usług opieki medycznej. Nieruchomość objęta wnioskiem nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług ani czynności zwolnionych od tego podatku. Wskazali Państwo, że nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami. Nie nabywali Państwo nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie posiadają Państwo również innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży ramach działalności handlowej, inwestycyjnej, deweloperskiej lub podobnej. Dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z decyzją Wójta Gminy z września 2025 r., Nieruchomość objęta podziałem położona jest na obszarze, dla którego z dniem 1 stycznia 2003 r. przestały obowiązywać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, a obszar ten nie jest objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z potrzebą ustalenia dopuszczalnego sposobu zagospodarowania Nieruchomości oraz uporządkowania jej struktury wystąpili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek w tym zakresie został podpisany przez Państwa oboje, przy czym czynności organizacyjne i dokumentacyjne związane z przygotowaniem wniosku miały charakter techniczny i były prowadzone przy udziale geodety. Dla części działki nr 1 została wydana decyzja Wójta Gminy o warunkach zabudowy z grudnia 2023 r. Decyzją tą ustalono warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, do 14 sztuk, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na części działki nr 1 w obrębie ewidencyjnym C. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter porządkujący i zabezpieczający wartość Państwa majątku prywatnego, nie było związane z podjęciem działalności inwestycyjnej, deweloperskiej ani handlowej. Państwa celem było ustalenie możliwego sposobu zagospodarowania Nieruchomości oraz umożliwienie jej racjonalnego uporządkowania, zwłaszcza wobec braku dalszych możliwości rodzinnego i rolniczego wykorzystywania gruntu. Decyzją Wójta Gminy z września 2025 r., zatwierdzono podział działki nr 1 o powierzchni (…) ha. W wyniku podziału powstało 16 działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11,1/12, 1/13, 1/14, 1/15 oraz 1/16. Zgodnie z decyzją podziałową działki oznaczone numerami 1/2-1/14 przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki nr 1/1 oraz 1/15 położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, lecz mają być wykorzystywane pod drogi wewnętrzne. Działka nr 1/1 docelowo przewidziana jest pod poszerzenie drogi wewnętrznej stanowiącej własność Gminy, tj. działki nr 2. Działka nr 1/15 będzie wspólnie wykorzystywana z działką oznaczoną numerem 3, wydzieloną z nieruchomości sąsiedniej, położonej w obrębie C. Działka nr 1/16 nie była objęta decyzją Wójta Gminy o warunkach zabudowy z grudnia 2023 r. i zgodnie z decyzją podziałową wykorzystywana będzie na cele rolne. Rozważają Państwo ewentualną sprzedaż działek oznaczonych numerami 1/2-1/14. Są to działki, które zgodnie z decyzją podziałową przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki nr 1/1 oraz 1/15, jako działki drogowe, mogą zostać wykorzystane w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla zbywanych działek, w szczególności poprzez sprzedaż udziałów w tych działkach albo ustanowienie odpowiednich służebności drogowych. Działka nr 1/16 nie jest obecnie przeznaczona przez Państwa do sprzedaży jako działka budowlana. Podział działki nr 1 został dokonany w oparciu o obowiązujące przepisy prawa oraz decyzję o warunkach zabudowy. Miał charakter formalno-administracyjny i był związany z uporządkowaniem struktury Nieruchomości oraz możliwością jej racjonalnego wykorzystania w przyszłości. Nie został dokonany pod konkretnego nabywcę, w ramach współpracy z inwestorem ani jako element przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego lub inwestycyjnego. Nie ponosili Państwo i nie planują ponosić nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży. W szczególności nie dokonywali Państwo uzbrojenia terenu, nie realizowali Państwo infrastruktury technicznej, nie budowali Państwo dróg, nie wykonywali Państwo ogrodzeń, nie uzyskiwali Państwo warunków przyłączeniowych dla mediów ani nie ponosili Państwo innych nakładów inwestycyjnych właściwych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Na moment sporządzenia wniosku nie rozpoczęli Państwo zorganizowanego procesu sprzedaży działek, nie zawarli Państwo umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych. Nie zawarli Państwo również umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Nie mają Państwo obecnie ustalonej szczegółowej strategii sprzedaży działek. Ewentualną sprzedaż traktują Państwo jako możliwość uporządkowania spraw majątkowych oraz rozporządzenia majątkiem rodzinnym, którego dalsze rolnicze wykorzystywanie nie jest już planowane. W pierwszej kolejności zakładają Państwo sprzedaż bezpośrednią, bez korzystania z usług pośrednika nieruchomości. Nie planują Państwo prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej. Nie prowadzą Państwo biura sprzedaży, nie zatrudniają Państwo osób odpowiedzialnych za sprzedaż nieruchomości i nie wykorzystują narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie wykluczają Państwo jedynie zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych. Takie działania miałyby wyłącznie charakter poinformowania potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży, a nie charakter profesjonalnej kampanii reklamowej. Sprzedaż działek, o ile do niej dojdzie, będzie następowała sukcesywnie, w zależności od przyszłych Państwa potrzeb osobistych, rodzinnych i majątkowych, nie planują Państwo prowadzenia zorganizowanego przedsięwzięcia sprzedażowego ani działalności polegającej na powtarzalnym nabywaniu, przygotowywaniu i zbywaniu nieruchomości. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek zostaną przeznaczone na Państwa cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani nabywaniem kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. W uzupełnieniu doprecyzowali Państwo, że na obecnym etapie nie są w stanie Państwo precyzyjnie określić, kiedy dojdzie do sprzedaży działek objętych wnioskiem, planują Państwo rozpocząć działania zmierzające do sprzedaży działek jeszcze w 2026 r., po uzyskaniu interpretacji indywidualnej. Należy jednak podkreślić, że samo rozpoczęcie takich działań nie oznacza, że sprzedaż nastąpi w określonym albo możliwym do przewidzenia terminie. Nie są Państwo obecnie w stanie ocenić, kiedy pojawią się potencjalni nabywcy oraz czy i kiedy dojdzie do zawarcia umów sprzedaży. Wynika to przede wszystkim z charakteru i położenia nieruchomości. Działki znajdują się poza miastem, a poziom potencjalnego zainteresowania ich zakupem obecnie wynosi „0”. W konsekwencji realnie nie da się określić ani przybliżonego terminu sprzedaży, ani tego, czy sprzedaż nastąpi jednorazowo, czy sukcesywnie w dłuższym okresie, ale patrząc na realia rynku nieruchomości sprzedaż nastąpi najwcześniej za trzy lata. Zakładają Państwo jedynie, że po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, nieruchomości mogą zostać wystawione na sprzedaż. Faktyczny termin sprzedaży będzie jednak zależał od przyszłego zainteresowania potencjalnych nabywców, przebiegu rozmów, warunków rynkowych oraz możliwości zawarcia umów sprzedaży. Powyższe doprecyzowanie nie zmienia istoty zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Podtrzymują Państwo, że ewentualna sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku prywatnego i będzie miała charakter rozporządzenia majątkiem osobistym, a nie działalności prowadzonej w sposób profesjonalny, zorganizowany lub ciągły w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana przez Państwa sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie stanowiła czynność wykonywaną przez Państwa w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy będzie podlegała przez Państwo opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży ww. nowo wydzielonych działek należy rozważyć, czy czynność ich sprzedaży będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Państwa działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej sprzedaży części działek wydzielonych z działki nr 1 należy stwierdzić, że czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nabycie udziałów w Nieruchomości nastąpiło w ramach rozliczeń rodzinnych, w szczególności wskutek następstwa prawnego i czynności dotyczących majątku rodzinnego. Nieruchomość nie została nabyta przez Państwa w celu dalszej odsprzedaży, prowadzenia działalności gospodarczej, działalności deweloperskiej, działalności inwestycyjnej ani działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała Państwa składnikiem majątku prywatnego. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w Państwa pozarolniczej działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Nie uzyskiwali Państwo z Nieruchomości czynszu, wynagrodzenia ani innych przychodów z tytułu jej odpłatnego udostępniania, ww. nieruchomość miała charakter gruntu rolnego. Nie prowadzili Państwo działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działalności budowlanej ani działalności polegającej na przygotowywaniu gruntów do sprzedaży. Nie dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami. Co prawda, dokonali Państwo podziału działki nr 1 na 16 mniejszych działek oraz wystąpili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale nie ponosili Państwo i nie planują ponosić nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży. W szczególności nie dokonywali Państwo uzbrojenia terenu, nie realizowali Państwo infrastruktury technicznej, nie budowali Państwo dróg, nie wykonywali Państwo ogrodzeń, nie uzyskiwali Państwo warunków przyłączeniowych dla mediów ani nie ponosili Państwo innych nakładów inwestycyjnych właściwych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Na moment sporządzenia wniosku nie rozpoczęli Państwo zorganizowanego procesu sprzedaży działek, nie zawarli Państwo umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych. Nie zawarli Państwo również umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Nie mają Państwo obecnie ustalonej szczegółowej strategii sprzedaży działek. Ewentualną sprzedaż traktują Państwo jako możliwość uporządkowania spraw majątkowych oraz rozporządzenia majątkiem rodzinnym, którego dalsze rolnicze wykorzystywanie nie jest już planowane. Nie planują Państwo prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej. Nie prowadzą Państwo biura sprzedaży, nie zatrudniają Państwo osób odpowiedzialnych za sprzedaż nieruchomości i nie wykorzystują narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie wykluczają Państwo jedynie zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych. Nie nabywali Państwo nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie posiadają Państwo również innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży w ramach działalności handlowej, inwestycyjnej, deweloperskiej lub podobnej. Sprzedaż działek, o ile do niej dojdzie, będzie następowała sukcesywnie, w zależności od przyszłych Państwa potrzeb osobistych, rodzinnych i majątkowych, nie planują Państwo prowadzenia zorganizowanego przedsięwzięcia sprzedażowego ani działalności polegającej na powtarzalnym nabywaniu, przygotowywaniu i zbywaniu nieruchomości. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek zostaną przeznaczone na Państwa cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani nabywaniem kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Okoliczności dotyczące sprzedaży części działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią/nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż ww. działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w przedstawionym zdarzeniu nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Państwa ww. działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej sprzedaży części działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Z treści wniosku wynika, że działkę nr 1 nabyli Państwo na podstawie umowy o dział spadku i podział majątku dorobkowego zawartej w formie aktu notarialnego z 9 lipca 2003 r. oraz umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego z 26 listopada 2010 r. Decyzją z 19 września 2025 r. zatwierdzono podział działki nr 1 i w wyniku podziału powstało 16 działek ewidencyjnych.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynie do dnia sprzedaży przedmiotowych działek.

Należy podkreślić, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, planowana przez Państwa w 2026 r. lub w latach kolejnych sprzedaż części działek powstałych z podziału działki nr 1, nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one przez Państwa nabyte. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działek, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie nosiła cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowiła dla Państwa przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

W konsekwencji, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Państwa części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.