Jak rozliczać VAT od mediów w wynajmowanych lokalach

W ramach wykonywanej działalności spółka (podatnik VAT czynny) wynajmuje nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz inne niż mieszkaniowe (głównie do celów prowadzenia działalności gospodarczej).

Zawarte z najemcami umowy zawierają zapisy, zgodnie z którymi poza czynszem za najem lokalu najemcy zostaną obciążeni opłatami dodatkowymi. W każdej z umów wskazano poszczególne opłaty, które składają się na opłatę miesięczną, tj. czynsz najmu i opłaty dodatkowe. Najczęściej są to opłaty za: dostawę wody, odbiór ścieków, ogrzewanie, wywóz nieczystości, ewentualnie energię elektryczną (w niektórych umowach najmu najemcy są zobowiązani do zawarcia odrębnej umowy na dostawę energii elektrycznej). Co do zasady najemcy są obciążani opłatami dodatkowymi na podstawie odczytów z liczników, ewentualnie w przypadku opłat takich jak ogrzewanie lub wywóz nieczystości są obciążani ryczałtowo w zależności od powierzchni zajmowanego lokalu lub liczby osób zamieszkujących lokal.

Najemcy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów (z wyjątkiem ewentualnych umów z dostawcami energii elektrycznej). Nie mają również możliwości wyboru dostawcy, gdyż jest on im odgórnie narzucany przez spółkę. Czy w tej sytuacji spółka może całość opłaty miesięcznej (najmu wraz z kosztami mediów) opodatkować stawką właściwą dla najmu, tzn. zastosować zwolnienie z VAT w przypadku najmu na cele mieszkaniowe i stawkę 23% - w przypadku najmu lokali użytkowych?