Interpretacja indywidualna z dnia 24 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.351.2026.2.DA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 25 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni była współwłaścicielem nieruchomości w udziale wynoszącym 50%, który nabyła w dniu 23 sierpnia 2022 r. w drodze umowy kupna. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w … (…) przy ul. …. Przedmiotem współwłasności był lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność. Nieruchomość od momentu nabycia do dnia zniesienia współwłasności nie była udostępniana odpłatnie ani nieodpłatnie osobom trzecim. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne mieszkaniowe.

Odpłatne zniesienie współwłasności nastąpiło w dniu 5 sierpnia 2025 r. Nieruchomość została wyceniona na kwotę 500 000 zł, co oznacza, że wartość udziału Wnioskodawczyni wynosiła 250 000 zł. W wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni przeniosła swój udział na drugiego współwłaściciela i otrzymała spłatę w wysokości 120 000 zł. Kwota spłaty była niższa niż wartość rynkowa udziału przysługującego Wnioskodawczyni. Zniesienie współwłasności nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym otrzymanie przez Wnioskodawczynię spłaty w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności nieruchomości skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym otrzymanie spłaty w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności nieruchomości nie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w części odpowiadającej wartości przysługującego Jej udziału w nieruchomości.

Zniesienie współwłasności polegające na przyznaniu własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela stanowi jedynie formę ekwiwalentnego rozliczenia między współwłaścicielami, a nie odpłatne zbycie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − w zakresie, w jakim spłata mieści się w wartości udziału.

W konsekwencji, w sytuacji gdy wysokość otrzymanej spłaty nie przekracza wartości rynkowej udziału przysługującego Wnioskodawczyni, brak jest podstaw do uznania, że po stronie Wnioskodawczyni powstaje przychód podatkowy.

Jednocześnie, nawet gdyby uznać, że czynność ta stanowi odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, opodatkowaniu podlegałby wyłącznie dochód rozumiany jako nadwyżka uzyskanej spłaty ponad wydatki poniesione na nabycie udziału, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym otrzymana spłata była niższa niż wartość rynkowa udziału, co dodatkowo potwierdza jej ekwiwalentny charakter i brak podstaw do rozpoznania przychodu w pełnej wysokości otrzymanej kwoty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów należy więc posłużyć się wykładnią językową.

Charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku.

Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Przy czym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności. Zatem pod pojęciem „odpłatne zbycie” należy rozumieć również zniesienie współwłasności, w następstwie którego współwłaściciel nieruchomości w zamian za nabycie udziału w tej nieruchomości przejmuje dług czy dokonuje spłaty.

Z treści Pani wniosku wynika, że w 2025 r. dokonała Pani odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości (tj. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność), w wyniku którego otrzymała Pani spłatę za posiadany przez Panią udział w wysokości 1/2, który to udział w 2022 r. nabyła Pani w drodze umowy kupna.

W związku z powyższym, należy odwołać się do przepisów dotyczących zniesienia współwłasności zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Art. 155 § 1 ww. Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 ustawy Kodeks cywilny).

Natomiast w myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu:

Zatem, przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Na mocy art. 212 § 2 przywołanego Kodeksu:

Ponadto, z art. 212 § 3 tego Kodeksu wynika, że:

W złożonym wniosku Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy otrzymana spłata – w wyniku dokonania zniesienia współwłasności nieruchomości – stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu ww. przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość.

Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa.

We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia zacytowanego wyżej przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jednym z podstawowych uprawnień przysługujących współwłaścicielowi jest prawo domagania się zniesienia współwłasności. Może dojść do niego w dwóch trybach: umownym, kiedy to współwłaściciele osiągają porozumienie co do faktu zniesienia współwłasności oraz sądowym następującym w wyniku postanowienia sądu. W Kodeksie cywilnym wyróżniono ponadto trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Analiza powyższego wskazuje, że zniesienie współwłasności może polegać na przyznaniu prawa własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. Podział taki może wiązać się ze stosownymi spłatami od współwłaściciela nabywającego ponad dotychczas przysługujący mu udział. W takim przypadku zniesienie współwłasności następuje zatem za odpłatnością w formie spłaty. Konstrukcja ta niesie za sobą skutki tożsame jak ma to miejsce w przypadku przeniesienia własności w ramach umowy sprzedaży. Czynność taka, w świetle prawa cywilnego, stanowi formę odpłatnego zbycia. Powoduje to jednocześnie, że mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem, o którym mowa w cytowanym na wstępie przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przeniesienie przez Panią udziału w przedmiotowej nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela było dla Pani odpłatnym zbyciem tego udziału (odpłatnym zniesieniem współwłasności), które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W Pani sprawie konsekwencją zbycia udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności jest dokonanie spłaty przez drugiego współwłaściciela, co stanowi formę odpłatności za przeniesienie własności udziału w nieruchomości. Odpłatne zbycie udziału 1/2 w nieruchomości (lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność) nabytego przez Panią w 2022 r. na podstawie umowy kupna, nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani przedmiotowy udział w ww. lokalu. W konsekwencji tego, zniesienie współwłasności w 2025 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Przy czym, w świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

W świetle art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie zaś z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

W myśl zaś art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Podsumowując, odpłatne zbycie udziału 1/2 w nieruchomości (lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność) w wyniku dokonania zniesienia współwłasności tej nieruchomości stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż odpłatne zbycie w drodze zniesienie współwłasności nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie. Przychodem z tytułu odpłatnego zbycia jest wartość spłaty, dokonanej na Pani rzecz w wyniku zniesienia współwłasności. Uzyskany dochód, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest w tym przypadku dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym określonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy. Wartość ewentualnego podatku do zapłaty oblicza Pani od dochodu, czyli przychodu po odliczeniu kosztów ich uzyskania. Jeśli koszty uzyskania przychodu są wyższe od przychodu wystąpi strata, a tym samym nie wystąpi podatek do zapłaty.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.