Jak obliczać upływ dwóch lat po ulepszeniu budynku

Dostawy budynków są co do zasady opodatkowane VAT według stawki 8% lub 23% (zależnie od rodzaju budynku). Istnieją jednak zwolnienia z VAT, które obejmują między innymi dostawy budynków, w tym zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT obejmujące dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Obowiązujące w VAT pojęcie pierwszego zasiedlenia jest zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Z powołanego przepisu wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu albo po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem w przypadku dostawy budynków okolicznościami istotnymi z punktu widzenia możliwości stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, są:

• oddanie budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
• rozpoczęcie użytkowania budynku na potrzeby własne po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

Nie ma natomiast znaczenia, z punktu widzenia stosowania tego zwolnienia, moment zwiększenia wartości początkowej budynku po jego ulepszeniu. Jest jednak mało prawdopodobne, aby w okresie od 24 lutego 2023 r. (tj. od dnia zwiększenia wartości początkowej budynku) do maja 2023 r. nie nastąpiło rozpoczęcie użytkowania przedmiotowego budynku przez spółkę po jego przebudowie. Najprawdopodobniej zatem dokonana w czerwcu 2025 r. dostawa (sprzedaż) budynku, o którym mowa w pytaniu, będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa budynku dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Na marginesie należy dodać, że konsekwencją zwolnienia z VAT dostawy tego budynku jest konieczność skorygowania przez spółkę 8/10 kwoty VAT odliczonego w związku z przebudową budynku (ze względu na brzmienie art. 91 ust. 4–6 ustawy o VAT). Żeby uniknąć tej korekty, spółka musiałaby w porozumieniu z nabywcą będącym czynnym podatnikiem VAT zrezygnować z zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (możliwość taką przewiduje art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), a w konsekwencji opodatkować dostawę (sprzedaż) przedmiotowego budynku podatkiem VAT obliczonym według stawki 8% lub 23% (zależnie od rodzaju budynku).