Interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP

CIT - rozpoznanie kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie:

‒uznania, że koszty prac aranżacyjnych będą stanowiły koszty pośrednie podlegające zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia – jest prawidłowe;

‒uznania, że koszty prowizji agencyjnej będą stanowiły koszty pośrednie podlegające zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia – jest prawidłowe;

‒określenia dnia poniesienia kosztu w oparciu o art. 15 ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie rozpoznania kosztów uzyskania przychodów.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Spółka jest właścicielem budynku biurowego. Działalność Spółki polega na administrowaniu budynkiem oraz na wynajmie powierzchni kontrahentom. Wnioskodawca wynajmuje powierzchnię biurową na rzecz podmiotów trzecich. Czynsze za najem powierzchni stanowią główne źródło przychodów Wnioskodawcy. Umowy najmu są standardowo zawierane na okresy kilkuletnie. Co do zasady, po zawarciu umowy najmu (lub jej przedłużeniu), a przed wprowadzeniem się danego najemcy do budynku następuje dostosowanie określonej powierzchni do potrzeb przyszłego użytkownika – najemcy. W związku z przedmiotowymi dostosowaniami, w budynku wykonywane są odpowiednie prace mające na celu zaaranżowanie wynajmowanych powierzchni biurowych zgodnie z wymogami najemcy. Prace aranżacyjne dotyczą w zasadzie wszystkich najemców (w tym również najemców rozważających przedłużenie dotychczasowych umów najmu), a specyfika najmu powierzchni biurowych powoduje, że występują one częstotliwie, zazwyczaj kilka – kilkanaście razy w roku. Zakres prac aranżacyjnych zależy od przedstawionych przez najemcę wymagań i wielkości wynajętej powierzchni. W zależności od postanowień danej umowy najmu, koszt prac aranżacyjnych może być częściowo lub w całości ponoszony przez Wnioskodawcę. Wykonywanie przez Wnioskodawcę prac aranżacyjnych na własny koszt mieści się w ramach standardowej praktyki na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych ukierunkowanej na korzystną komercjalizację powierzchni najmu i związane z tym zapewnienie osiągania wyższych przychodów z najmu w dłuższych perspektywach czasowych. W efekcie zaoferowania sfinansowania/wykonania prac aranżacyjnych, Wynajmującemu udaje się zawierać umowy najmu na dłuższe okresy i z wyższymi stawkami czynszu. Prace aranżacyjne (w tym demontaż i montaż ścianek, odświeżenie ścian, wymiana wykładziny, wymiana okładzin ściennych i sufitowych, zmiana układu instalacji technicznych, demontaż i montaż zabudowy kuchennej, łazienkowej, czy innych elementów wystroju wnętrz) zasadniczo nie zwiększają wartości użytkowej środków trwałych, z uwagi na to, że pozostają w ścisłym związku z oczekiwaniami aranżacyjnymi konkretnego najemcy. Prace aranżacyjne są realizowane, zgodnie z koncepcją powierzchni przedstawioną przez najemcę i służą ściśle jego funkcjonalnościom. W rezultacie okres ekonomicznej i funkcjonalnej użyteczności danego elementu wykończenia nie wykracza poza okres, na który zawarto daną umowę najmu. Po wygaśnięciu stosunku najmu zakłada się, że kolejny najemca będzie oczekiwał nowej aranżacji (przy czym na moment zawarcia samej umowy nie jest pewne przez jaki okres najemca będzie użytkował powierzchnie biurową, a w praktyce zdarzają się sytuacje, kiedy umowy najmu są rozwiązywane przedterminowo bądź są przedłużane przez najemcę). Zatem, prace aranżacyjne, o których mowa w niniejszym wniosku, dotyczą robót wykonywanych dla każdego kolejnego najemcy i nie stanowią ulepszenia środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, tj. nie powiększają wartości początkowej budynku lub innych środków trwałych. Z kolei, dla potrzeb bilansowych, ustalanych zgodnie z regulacjami Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, które Spółka stosuje, koszty dotyczące prac aranżacyjnych są aktywowane jako element nieruchomości inwestycyjnej i rozliczane w ramach odpisów amortyzacyjnych w czasie zgodnym z ich użytkowaniem przez konkretnego najemcę. Jednocześnie, Spółka zleca firmie zewnętrznej (dalej: „agentowi”) świadczenie usług komercjalizacji nieruchomości biurowej polegającej na pozyskaniu najemców. Zakres tych usług obejmuje m.in. wyszukiwanie potencjalnych najemców, negocjowanie z nimi warunków najmu oraz podejmowanie wszelkich działań celem zawarcia umowy najmu (lub jej przedłużenia). Umowy z agentem określają, że usługę uznaje się za wykonaną w momencie zawarcia umowy najmu (lub jej przedłużenia) za pośrednictwem agenta. Na ten moment agentowi należy się wynagrodzenie za doprowadzenie do zawarcia umowy najmu lub przedłużenie trwającej już umowy (dalej: „prowizja agencyjna”, z ang. „letting fee”). Wynagrodzenie to może być płatne jednorazowo lub w kilku transzach. Wynagrodzenie z tytułu prowizji agenta nie będzie zależne od faktycznego czasu trwania umowy najmu zawartej za jego pośrednictwem. Co więcej, umowy te nie przewidują także zapisów określających dalsze świadczenie usług na rzecz Wnioskodawcy przez agenta już po zawarciu umowy najmu (lub jej przedłużeniu). Z kolei, z uwagi na regulacje rachunkowe Spółka zamierza rozliczać koszty wynagrodzenia agenta dla celów księgowych w czasie, tj. proporcjonalnie do okresu najmu. Księgowy sposób rozliczenia tych kosztów wynika ze szczególnych zasad prawa rachunkowego dotyczących zachowania współmierności przychodów i związanych z nimi kosztów.