Interpretacja indywidualna z dnia 4 sierpnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.469.2026.3.SKJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, A.A., dalej: „Wnioskodawca” jest osobą fizyczną będącą właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objętej księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, dalej: „Nieruchomość”.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z (…) 2014 r., Repertorium (…) nr (…). Przedmiotem umowy była niezabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni (…) ha, położone w obrębie (…), jednostka ewidencyjna (…).

Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie nabył jej w celu dalszej odsprzedaży, realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, prowadzenia działalności inwestycyjnej ani wykonywania działalności handlowej w zakresie nieruchomości.

Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodów i nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie uzyskiwał z Nieruchomości czynszu, wynagrodzenia ani innych przychodów z tytułu jej odpłatnego udostępniania.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą A.A. (…), identyfikowaną numerem NIP: (…), której przedmiotem jest doradztwo biznesowe i doradztwo w zakresie zarządzania. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie tej działalności. Działalność ta nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, działalnością deweloperską, przygotowaniem gruntów pod inwestycje ani działalnością inwestycyjną dotyczącą nieruchomości. Nieruchomość objęta niniejszym wnioskiem nigdy nie była związana z tą działalnością.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami. Nie nabywał również nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Poza Nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca posiada lokal mieszkalny położony w Warszawie, nabyty na własne cele mieszkaniowe, który obecnie jest wynajmowany w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Lokal ten nie jest powiązany z planowaną sprzedażą działek objętych niniejszym wnioskiem, nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i stanowi odrębny składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w ramach działalności handlowej, inwestycyjnej, deweloperskiej lub podobnej.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki ewidencyjnej nr 1, objętej księgą wieczystą nr (…). Działka nr 1 przed podziałem miała powierzchnię (…) ha. Dla obszaru, na którym położona jest działka nr 1, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią decyzji Wójta Gminy (…) z (…) 2025 r., nr (…), ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) przestały obowiązywać z 1 stycznia 2003 r., a obszar ten nie jest objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na wniosek Wnioskodawcy została wydana decyzja Wójta Gminy (…) o warunkach zabudowy z (…) 2023 r., znak (…). Decyzja ta dotyczy części działki nr 1 i ustala warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, do 14 sztuk wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter porządkujący i zabezpieczający na przyszłość. Wnioskodawca dążył do ustalenia dopuszczalnego sposobu zagospodarowania części Nieruchomości oraz zabezpieczenia wartości majątku prywatnego, zwłaszcza wobec pojawiających się informacji o możliwych zmianach przepisów dotyczących zasad zagospodarowania nieruchomości. Uzyskanie decyzji nie było związane z podjęciem decyzji inwestycyjnej, rozpoczęciem działalności deweloperskiej ani prowadzeniem działalności handlowej w zakresie nieruchomości.

Następnie decyzją Wójta Gminy (…) z (…) 2025 r., nr (…), zatwierdzono podział działki nr 1. W wyniku podziału powstało 17 działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 oraz 20.

Zgodnie z decyzją podziałową działki oznaczone numerami 5 - 18 są przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki te powstały z części działki nr 1 objętej decyzją o warunkach zabudowy z (…) 2023 r., znak (…). Na moment sporządzenia niniejszego wniosku decyzja ta nie została uchylona ani wygaszona. Działki nr 4 oraz 19 mają pełnić funkcję dróg wewnętrznych, przy czym działka nr 4 docelowo przewidziana jest pod poszerzenie drogi wewnętrznej stanowiącej własność Gminy (…). Działka nr 10 nie była objęta decyzją o warunkach zabudowy i zgodnie z decyzją podziałową ma być wykorzystywana na cele rolne oraz leśne. Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż działek oznaczonych numerami 5-18. Działki nr 4 oraz 19, jako działki drogowe, mogą zostać wykorzystane w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla zbywanych działek, w szczególności poprzez sprzedaż udziałów w tych działkach albo ustanowienie odpowiednich służebności drogowych. Działka nr 10 nie jest obecnie przeznaczona przez Wnioskodawcę do sprzedaży jako działka budowlana.

Podział działki nr 1 miał charakter formalno-administracyjny i był związany z uporządkowaniem struktury Nieruchomości oraz możliwością jej racjonalnego wykorzystania w przyszłości. Nie był dokonany pod konkretnego nabywcę, w ramach współpracy z inwestorem ani jako element przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego lub inwestycyjnego. Wnioskodawca nie ponosił nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży. W szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu, nie realizował infrastruktury technicznej, nie budował dróg, nie wykonywał ogrodzeń, nie uzyskiwał warunków przyłączeniowych dla mediów ani nie ponosił innych nakładów właściwych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Na moment sporządzenia niniejszego wniosku Wnioskodawca nie rozpoczął procesu sprzedaży działek, nie zawarł umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych. Nie zawarł również umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie ma obecnie ustalonej szczegółowej strategii sprzedaży działek. Ewentualną sprzedaż traktuje jako możliwość, z której może skorzystać w przyszłości, gdyby pojawiły się potrzeby finansowe lub życiowe. W pierwszej kolejności zakłada sprzedaż bezpośrednią, bez korzystania z usług pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej. Nie prowadzi biura sprzedaży, nie zatrudnia osób odpowiedzialnych za sprzedaż nieruchomości i nie wykorzystuje narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie wyklucza jedynie zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych, takich jak (...). Takie działania miałyby wyłącznie charakter poinformowania potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży, a nie charakter profesjonalnej kampanii reklamowej. Sprzedaż działek, o ile do niej dojdzie, będzie następowała sukcesywnie, w zależności od przyszłych potrzeb finansowych lub życiowych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie planuje sprzedaży wszystkich działek w krótkim okresie ani realizacji zorganizowanego przedsięwzięcia sprzedażowego. Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży ani prowadzenia działalności inwestycyjnej, deweloperskiej lub handlowej w zakresie nieruchomości. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek zostaną przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy, niezwiązane z działalnością gospodarczą, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani nabywaniem kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Pytanie oznaczone we wniosku nr 3

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie czynnością dokonywaną przez Wnioskodawcę w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym Wnioskodawca nie będzie działał w tym zakresie jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie czynnością dokonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym Wnioskodawca nie będzie działał w tym zakresie jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje między innymi działalność producentów, handlowców lub usługodawców oraz czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie każda sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Dla uznania sprzedającego za podatnika VAT konieczne jest ustalenie, że przy konkretnej czynności działa on w charakterze podatnika, tj. podejmuje aktywność porównywalną do działalności producenta, handlowca lub usługodawcy. Sama własność gruntu i jego sprzedaż nie wystarczają do takiej kwalifikacji.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w zakresie działalności konsultingowej, jednak Nieruchomość nigdy nie była związana z tą działalnością. Nie była składnikiem przedsiębiorstwa, nie była środkiem trwałym, nie służyła wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawca występuje więc w odniesieniu do Nieruchomości nie jako przedsiębiorca, lecz jako osoba prywatna rozporządzająca własnym majątkiem.

Kluczowe znaczenie dla oceny statusu sprzedającego ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10. TSUE wskazał, że osoba fizyczna sprzedająca grunt nie może być uznać za podatnika VAT, jeżeli sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dopiero podjęcie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, polegających na zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, może prowadzić do uznania sprzedającego za podatnika VAT.

Trybunał podkreślił również, że sama liczba transakcji, podział gruntu na działki, okres dokonywania sprzedaży ani wysokość przychodów nie mają same w sobie charakteru decydującego, ponieważ okoliczności te mogą mieścić się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie podejmował działań właściwych profesjonalnemu handlowcowi nieruchomościami. Nie uzbrajał terenu, nie realizował infrastruktury technicznej, nie wykonywał ogrodzeń, nie uzyskiwał warunków przyłączeniowych dla mediów, nie prowadził profesjonalnej kampanii marketingowej, nie korzystał z pośrednika nieruchomości, nie zawarł umów z inwestorem lub deweloperem i nie udzielał podmiotom trzecim pełnomocnictw do działań mających przygotować grunt do sprzedaży. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału działki nr 1 nie przesądza o działaniu Wnioskodawcy jako podatnika VAT. Czynności te miały charakter porządkujący i zabezpieczający wartość majątku prywatnego. Nie były elementem zorganizowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego, deweloperskiego lub handlowego. Wnioskodawca nie przygotowuje terenu do sprzedaży w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami, lecz rozważa rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego nabytego wiele lat wcześniej.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 kwietnia 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.67.2025.4.MC. Sprawa ta dotyczyła sprzedaży działek powstałych z podziału nieruchomości. Organ uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe w zakresie braku opodatkowania VAT sprzedaży działek, biorąc pod uwagę między innymi brak uzbrojenia, brak ogrodzenia, brak doprowadzenia mediów, brak nakładów zwiększających wartość działek, brak korzystania z pośrednika oraz pozyskiwanie nabywców przez zwykłe ogłoszenia internetowe i informacje przekazywane prywatnie.

Analogiczny kierunek wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.24.2025.2.AB. W stanie faktycznym tej sprawy podatnik planował sprzedaż działek powstałych z podziału części nieruchomości, w tym przy wydzieleniu działek pod drogi wewnętrzne. Organ uznał, że planowana sprzedaż nie będzie dokonywana przez podatnika VAT, skoro nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży, podatnik nie wykonywał prac budowlanych, nie uzbrajał terenu, nie ogrodził działek, nie korzystał z profesjonalnych form reklamy, nie zawierał umów przedwstępnych, nie udzielał pełnomocnictw i nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Szczególnie istotna jest również interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.171.2025.2.AA. Dotyczyła ona osoby fizycznej będącej przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT, która planowała sprzedaż wydzielonych działek stanowiących część majątku prywatnego. Organ potwierdził, że sprzedaż takich działek nie powoduje działania w charakterze podatnika VAT, jeżeli grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, nie był nabyty z intencją odsprzedaży, nie stanowił źródła przychodu, nie był udostępniany osobom trzecim, a podatnik nie podejmował czynności podnoszących jego wartość. Przywołane interpretacje dotyczą stanów faktycznych zbliżonych do sytuacji Wnioskodawcy.

W niniejszej sprawie również mamy do czynienia z majątkiem prywatnym, nabytym wiele lat wcześniej, niewykorzystywanym w działalności gospodarczej, nieudostępnianym odpłatnie, nieuzbrojonym i nieobjętym profesjonalną akcją sprzedażową. Różnica polegająca na tym, że Wnioskodawca prowadzi działalność konsultingową i jest czynnym podatnikiem VAT, nie ma znaczenia rozstrzygającego, ponieważ Nieruchomość nigdy nie była z tą działalnością związana.

Korzystny dla Wnioskodawcy kierunek wykładni potwierdza także orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 16 stycznia 2025 r., sygn. I FSK 2198/21, NSA wskazał, że dla oceny, czy sprzedaż działek następuje w charakterze podatnika VAT, istotny jest stopień aktywności sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami oraz to, czy angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Z kolei w wyroku z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, NSA zaakceptował stanowisko, że sam podział gruntu, nawet jeżeli służy osiągnięciu wyższej ceny, nie jest samodzielnie decydujący dla uznania sprzedającego za podatnika VAT. Takie elementy jak podział nieruchomości, czas trwania sprzedaży czy wysokość przychodów mogą mieścić się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jeżeli sprzedający nie podejmuje działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie działał przy ewentualnej sprzedaży części Nieruchomości jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Planowana sprzedaż będzie stanowiła czynność rozporządzenia majątkiem prywatnym. Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanych pytań, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

W zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przy ewentualnej sprzedaży części Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Sprzedaż będzie następstwem wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie przejawem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie angażował środków właściwych profesjonalnym handlowcom, w szczególności nie uzbrajał terenu, nie budował infrastruktury, nie wykonywał ogrodzeń, nie uzyskiwał warunków przyłączeniowych, nie korzysta z pośrednika, nie prowadzi profesjonalnej kampanii marketingowej oraz nie działa w porozumieniu z inwestorem lub deweloperem. Wnioskodawca wskazuje również, że przedstawione zdarzenie przyszłe ma charakter jednolity. Dotyczy ewentualnego rozporządzenia częściami jednej Nieruchomości, nabytej do majątku prywatnego w 2014 r., powstałymi w wyniku podziału jednej działki ewidencyjnej nr 1. Wspólne dla całego zdarzenia są zasadnicze okoliczności faktyczne i prawne, w szczególności data oraz sposób nabycia Nieruchomości, jej prywatny charakter, brak wykorzystania w działalności gospodarczej, brak odpłatnego udostępniania, brak nakładów inwestycyjnych, brak profesjonalnej organizacji sprzedaży oraz brak zamiaru prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji pytanie dotyczące podatku od towarów i usług odnosi się do jednej kwalifikacji prawnej zachowania Wnioskodawcy, tj. ustalenia, czy w przedstawionych okolicznościach Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, czy jako osoba prywatna rozporządzająca majątkiem osobistym. Sama okoliczność, że w wyniku podziału geodezyjnego jednej działki powstało kilka części Nieruchomości, nie zmienia jednolitego charakteru opisanego zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca wnosi zatem o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska objętego niniejszym wnioskiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy ewentualna sprzedaż części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie czynnością dokonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie Pan działał w tym zakresie jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Pana wątpliwości należy wskazać, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży części Nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży części Nieruchomości, tj. działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w ww. działkach będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.

Wskazał Pan, że jest Pan właścicielem działki nr 1, którą nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży (…) 2014 r. Nabycie nieruchomości nastąpiło do Pana majątku prywatnego. Nie nabył Pan nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, prowadzenia działalności inwestycyjnej ani wykonywania działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przedmiotem jest doradztwo biznesowe oraz doradztwo w zakresie zarządzania. Działalność ta nie ma żadnego związku z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, działalnością deweloperską, przygotowaniem gruntów pod inwestycje ani działalnością inwestycyjną dotycząca nieruchomości. Od chwili nabycia Nieruchomość pozostawała składnikiem Pana majątku prywatnego. Nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz nie była amortyzowana. Nie była również przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Na Pana wniosek została wydana decyzja o warunkach zabudowy z (…) 2023 r., dotycząca części działki nr 1 i ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, do 14 sztuk wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter porządkujący i zabezpieczający na przyszłość. Dążył Pan do ustalenia dopuszczalnego sposobu zagospodarowania części Nieruchomości oraz zabezpieczenia wartości majątku prywatnego, zwłaszcza wobec pojawiających się informacji o możliwych zmianach przepisów dotyczących zasad zagospodarowania nieruchomości. Uzyskanie decyzji nie było związane z podjęciem decyzji inwestycyjnej, rozpoczęciem działalności deweloperskiej ani prowadzeniem działalności handlowej w zakresie nieruchomości. Następnie decyzją z (…) 2025 r. zatwierdzono podział działki nr 1. W wyniku podziału powstało 17 działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 oraz 20. Zgodnie z decyzją podziałową działki oznaczone numerami 5- 18 są przeznaczone i wykorzystywane będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podział działki nr 1 miał charakter formalno-administracyjny i był związany z uporządkowaniem struktury Nieruchomości oraz możliwością jej racjonalnego wykorzystania w przyszłości. Nie był dokonany pod konkretnego nabywcę, w ramach współpracy z inwestorem ani jako element przedsięwzięcia deweloperskiego, handlowego lub inwestycyjnego.

Nie ponosił Pan nakładów zwiększających wartość działek w celu ich sprzedaży. W szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu, nie realizował infrastruktury technicznej, nie budował dróg, nie wykonywał ogrodzeń, nie uzyskiwał warunków przyłączeniowych dla mediów ani nie ponosił innych nakładów właściwych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Na moment sporządzenia niniejszego wniosku nie rozpoczął Pan procesu sprzedaży działek, nie zawarł umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży ani umów rezerwacyjnych. Nie zawarł Pan również umów z inwestorem, deweloperem, pośrednikiem nieruchomości ani innym profesjonalnym podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Nie ma Pan obecnie ustalonej szczegółowej strategii sprzedaży działek. Ewentualną sprzedaż traktuje Pan jako możliwość, z której może Pan skorzystać w przyszłości, gdyby pojawiły się potrzeby finansowe lub życiowe. W pierwszej kolejności zakłada Pan sprzedaż bezpośrednią, bez korzystania z usług pośrednika nieruchomości. Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanej kampanii marketingowej. Nie wykorzystuje Pan narzędzi sprzedaży właściwych dla przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie wyklucza Pan jedynie zamieszczenia zwykłych ogłoszeń informacyjnych w Internecie, w tym na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych, takich jak OLX. Takie działania miałyby wyłącznie charakter poinformowania potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży, a nie charakter profesjonalnej kampanii reklamowej. Sprzedaż działek, o ile do niej dojdzie, będzie następowała sukcesywnie, w zależności od przyszłych Pana potrzeb finansowych lub życiowych. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek zostaną przeznaczone na Pana cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą, obrotem nieruchomościami, działalnością deweloperską ani nabywaniem kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na profesjonalny, zorganizowany lub powtarzalny obrót nieruchomościami. Nie nabywał Pan również nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży.

Zatem należy stwierdzić, że nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie zachowuje się Pan jak handlowiec.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działkach, a dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Planowana sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 przez Pana jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz będzie stanowiła zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym niepodlegające przepisom ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.