Wyrok NSA z dnia 14 maja 2026 r., sygn. II GSK 715/23
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Skoczylas Sędzia NSA Marcin Kamiński Sędzia NSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Protokolant asystent sędziego Piotr Ostrowski po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2026 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej J.S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 listopada 2022 r. sygn. akt VI SA/Wa 1946/22 w sprawie ze skargi J.S. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 11 maja 2022 r. nr DPPiGN-VII.6651.9.2018.AC.10.KOZ-R/1248 w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 10 listopada 2022 r., (sygn. akt VI SA/Wa 1946/22) oddalił skargę J.S. (dalej przywoływana jako: "Skarżąca", "Strona"), na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii (dalej przywoływany jako: "Organ"), z dnia 11 maja 2022 r. nr DPPiGN-VII.6651.9.2018.AC.10.KOZ-R/1248 w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej
Za podstawę wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął ustalenia faktyczne, z których wynika:
1. Decyzją Organu z 31 lipca 2020 r., wydaną w oparciu o art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm., dalej przywoływany jako: "u.g.n."), w zw. z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 listopada 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju (Dz.U. poz. 2261), wobec Skarżącej, rzeczoznawcy majątkowego, legitymującej się uprawnieniami zawodowymi nr [...], wpisanej do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych 22 listopada 1996 r, zastosowano karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Przedmiotem postępowania wyjaśniającego objęte zostały czynności zawodowe Skarżącej wykonane podczas sporządzenia na zlecenie B.B. operatu szacunkowego z 5 stycznia 2018 r. (na pierwszej stronie operatu w ww. zakresie błędnie wskazano rok 2017). Opracowanie to dotyczyło określenia "wartości rynkowej prawa własności dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania dla zaspokojenia roszczeń jako skutków wywłaszczenia przez miasto części nieruchomości". Po przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Organ przyjął za własne ustalenia faktyczne i prawne dokonane w toku tego postępowania uznając, że odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa regulującymi działalność zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, w tym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W decyzji stwierdzono, że Skarżąca wykonując czynności szacowania opisane w operacie szacunkowym z 5 stycznia 2018 r. nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n., a popełnione przez nią uchybienia są bezsporne i wymagają uwzględnienia w wymiarze orzekanej kary dyscyplinarnej. Z uwagi na rodzaj, zakres i wagę stwierdzonych naruszeń w wykonywaniu obowiązków zawodowych Organ zastosował wobec Skarżącej karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, wymienioną w przepisie art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Skarżącej zarzucono, że w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, naruszając przy tym podstawowe zasady wyceny nieruchomości. Jak wynika z zebranego materiału dowodowego rzeczoznawca majątkowy już na wstępie nieprawidłowo określiła przedmiot, zakres i cel wyceny. W dalszej kolejności błędnie wskazała datę, na którą uwzględniła stan wycenianych na którą uwzględniła stan wycenianych części nieruchomości, przyjmując datę 29 grudnia 2015 r., tj. dzień sprzed wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jednocześnie wskazując, iż w tym dniu właścicielem nieruchomości było Miasto Łódź. Pominęła sytuację prawną nieruchomości ukształtowana przez decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 30 grudnia 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, uzasadniając ten brak umową ze zleceniodawcą. Organ podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy jako osoba zaufania publicznego jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a także zachowując zasadę bezstronności. Organ wskazał, że niedopuszczalnym jest przyjmowanie założeń sprzecznych ze stanem faktycznym i prawnym, a wskazane uchybienia były znaczące z punktu widzenia całego procesu wyceny. Organ jednocześnie zauważył, iż rzeczoznawca majątkowy zdawała sobie sprawę, do jakiego celu miał służyć sporządzony przez nią operat szacunkowy, bo wskazała na wstępie opracowania cel wyceny jako określenie wartości rynkowej prawa własności dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania i w efekcie jako osoba posiadająca wiedzę specjalistyczną wprowadziła zleceniodawcę w błąd. Na podstawie przedmiotowego operatu szacunkowego B.B. twierdziła, że ceny transakcyjne na terenie miasta Łodzi kształtują się na poziomie od 640 zł/m2 do 7500 zł/m2, zaskarżając inne opracowania, w których podano inne dane z rynku nieruchomości. Według Organu, analogiczne zastrzeżenia dotyczą pominięcia faktów związanych z przeznaczeniem nieruchomości podlegającej wycenie. Skarżąca przyjęła tylko te fakty, które były korzystniejsze, a mianowicie decyzję o warunkach zabudowy z 2017 r., która nie obejmowała wywłaszczonych działek gruntu, pomijając wydaną dwa lata wcześniej decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Równie niezrozumiały jest wybór metody wyceny. Organ wskazał, że zastosowanie w sprawie metody pozostałościowej z założeniem dopuszczalnej zabudowy mieszkaniowo - usługowej nie znajdowało uzasadnienia, choć największym błędem było przyjęcie, że na nieruchomości, co do której wydana została decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, możliwa będzie zabudowa mieszkaniowo - usługowa zwłaszcza gdy takiego przeznaczenia nieruchomość nie miała. Powyższe założenie doprowadziło następnie do wyliczenia "utraconego zysku z realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego", czego przepisy prawa odnoszące się do zasad ustalania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości nie przewidują. Według Organu takie postępowanie musiało skutkować czasowym zawieszeniem uprawnień zawodowych.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
