Wyrok NSA z dnia 22 października 2024 r., sygn. I OSK 1290/21
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Monika Nowicka Sędziowie: sędzia NSA Karol Kiczka sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Marta Sikorska po rozpoznaniu w dniu 22 października 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Akademii [...] w G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 600/20 w sprawie ze skargi Akademii [...] w G. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 24 lutego 2021 r., II SA/Gd 600/20 oddalił skargę Akademii [...] im. [...] w [...] na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w sprawie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę.
Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach sprawy:
Decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r., wydaną na wniosek Akademii [...] im. [...] w [...], Prezydent Miasta [...] zatwierdził projekt podziału działki nr [...], należącej do ww. Akademii, położonej w [...] przy ul. [...], obręb [...], w wyniku którego uległa ona podziałowi na działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]. W decyzji podziałowej wskazano, że powstałe działki nr [...] i nr [...] przeznaczone są pod drogę publiczną (drogę gminną). Wskutek tej decyzji prawo własności działek nr [...] o powierzchni 2.603 m2 i nr [...] o powierzchni 1.623 m2 przeszło z mocy prawa na własność Gminy Miasta [...]. Pismem z 13 marca 2019 r. Akademia, po wcześniejszym wezwaniu do rokowań, wystąpiła do Prezydenta Miasta [...] wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej o ustalenie odszkodowania za ww. działki drogowe. Do wniosku został dołączony operat szacunkowy z 14 lutego 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.N., w którym oszacowano wartość rynkową prawa własności gruntu wraz z nakładami budowlanymi na łączną kwotę 4.985.400 zł. W dniu 30 kwietnia 2019 r., na zlecenie Prezydenta Miasta [...], rzeczoznawca majątkowy M.M. sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość rynkową prawa własności działki nr [...] na kwotę 1.128.010 zł, a działki nr [...] na kwotę 649.346 zł. Wartość budynku techniczno-gospodarczego wyceniono na kwotę 144.825 zł, a budowli i urządzeń budowlanych (infrastruktura drogowa, plac, ogrodzenia, zewnętrzny kanał samochodowy) na kwotę 339.027 zł. Łączną wartość rynkową prawa własności gruntu wraz z nakładami budowlanymi wyceniono zatem na 2.261.208 zł. Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] września 2019 r. ustalił na rzecz ww. Akademii odszkodowanie z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasta [...] prawa własności ww. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i nr [...] w wysokości 2.261.208 zł oraz zobowiązał się do wypłaty tej kwoty w terminie 14 dni od dnia uostatecznienia się decyzji. Organ wskazał, że przyjął wartość przejętej nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.M., który określił wartość przedmiotowych działek stosując podejście porównawcze dla potrzeb wyceny gruntu i kosztowe w celu wyceny części składowych działek. Operat ten organ uznał za wiarygodny i przydatny dla rozstrzygnięcia sprawy. Nie było zatem podstaw do zlecania innemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego. W odniesieniu do wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego P.N., załączonej do wniosku o ustalenie odszkodowania, organ stwierdził, że nie może ona stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania z uwagi na zastrzeżenia co do przyjętych transakcji porównawczych oraz wątpliwości co do zasadności zastosowanego sposobu wyceny. Rzeczoznawca ten dokonując określenia wartości rynkowej ww. działek drogowych zastosował podejście porównawcze, gdzie dokonał podziału nieruchomości na dwa obszary funkcyjne, tj. budynek warsztatowo-garażowy i kanał samochodowy wraz z gruntem niezbędnym dla jego obsługi o powierzchni 500 m2 oraz niezabudowaną pozostałą część działki [...] stanowiącą 2103 m2 i całą działkę nr [...] o powierzchni 1623 m2. Dokonując wyceny niezabudowanej części nieruchomości rzeczoznawca ten porównywał 12 transakcji, w skład których wchodzą nieruchomości niezabudowane i zabudowane (str. 21-22 wyceny). Wątpliwości organu budziły przyjęte do porównania dwie transakcje, które dotyczą sprzedaży gruntu za 815 zł wraz ze składnikami budowlanymi za 3.415 zł (str. 21 wyceny – B., powierzchnia 3 m2) i sprzedaży gruntu wraz budynkiem mieszkalnym i gospodarczym (str. 22 wyceny – P., powierzchnia 600 m2). Zdaniem organu I instancji, powyższe transakcje nie są nieruchomościami podobnymi w myśl art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.65 ze zm.), dalej jako "u.g.n.". Wątpliwości organu wzbudziły również transakcje przyjęte do porównania dla potrzeb określenia wartości budynku warsztatowo-garażowego i kanału samochodowego wraz z gruntem niezbędnym dla obsługi o powierzchni 500 m2. Rzeczoznawca na str. 24 operatu wykazał błędną kwotę za transakcję dotyczącą nieruchomości w obrębie P. Zgodnie z wyceną biegłego jest to kwota 1.750.000 zł, natomiast z posiadanych przez organ dokumentów wynika, że nieruchomość ta została zbyta za kwotę 1.730.000 zł. Dodatkowo w opisie kolejnej z transakcji (str. 24 wyceny – B., powierzchnia 1.982 m2) rzeczoznawca wskazał sposób użytkowania jako magazynowo-składowy, a w rzeczywistości umowa sprzedaży dotyczyła działki zabudowanej dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Zastrzeżenia te – zdaniem organu I instancji – uzasadniały odrzucenie ustaleń zawartych ww. operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P.N. i dyskwalifikowały go jako dowód w sprawie. W związku z tym, jako podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania przyjęto operat szacunkowy M.M., zgodnie z którym wartość prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej wynosi 2.261.208 zł, w tym wartość budynku techniczno-gospodarczego – 144.825 zł, a budowli i urządzeń budowlanych – 339.027 zł. Wskazano też, że ustalona kwota odszkodowania zawiera podatek VAT.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
