Interpretacja indywidualna z dnia 23 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.880.2020.16.KR

Możliwość zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży nieruchomości) sumy wekslowej oraz spłaty zobowiązania hipotecznego (zobowiązania osobistego przewłaszczającego).

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie:

1)ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 27 października 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 6 lipca 2021 r., sygn. akt I SA/Gl 641/21 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lipca 2022 r., sygn. akt II FSK 1386/21;

2)stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 października 2020 r. wpłynął Pana wniosek z 27 października 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży nieruchomości) sumy wekslowej oraz spłaty zobowiązania hipotecznego (zobowiązania osobistego przewłaszczającego). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 stycznia 2021 r. (wpływ 25 stycznia 2021 r.).

reść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 30 stycznia 2012 r. aktem notarialnym (…) została spisana umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie wykupu weksla o wartości (…). Na mocy tej umowy na rzecz Wnioskodawcy (podatnika) została w celu zabezpieczenia przeniesiona nieruchomość położona w (…) o wartości podanej na cele podatkowe (w akcie notarialnym) (…). Termin wykupu weksla został określony na dzień 15 lutego 2015 r. W wyznaczonym terminie weksel nie został wykupiony przez wystawcę. Tym samym, podatnik nabył prawo zaspokojenia swojego roszczenia w wysokości (…) z zabezpieczenia, czyli przewłaszczonej nieruchomości. Nieruchomość przewłaszczona cały czas pozostała w dyspozycji przewłaszczającego. Strony w celu rozwiązania problemu wykupu weksla zgodnie postanowiły, że przedmiotowa nieruchomość zostanie zbyta przez podatnika za cenę i na warunkach, na które przewłaszczający musi wyrazić zgodę (w związku z wartością nieruchomości wielokrotnie przekraczającą wartość sumy wekslowej). Z istoty przewłaszczenia przewłaszczający posiadał prawo do powrotnego przeniesienia nieruchomości po spłacie sumy wekslowej. W czerwcu 2016 r. przewłaszczający znalazł klienta i w dniu 16 czerwca 2016 r. aktem notarialnym (…) oświadczył, że wyraża zgodę na przejęcie na własność przedmiotowej nieruchomości i rozliczenie wykupu weksla, a tym samym jej dalszą sprzedaż i zrzeka się prawa powrotnego przeniesienia na jego rzecz wynikającego z umowy przeniesienia na zabezpieczenie. Przedmiotowa nieruchomość w momencie przeniesienia na zabezpieczenie była obciążona hipoteką łączną kaucyjną do kwoty (…) ustanowioną na rzecz Banku (…). Przed złożeniem oświadczenia przez przewłaszczającego przedłożył on promesę banku (wierzyciela hipotecznego) z dnia 14 czerwca 2016 r. wyrażającą zgodę na wykreślenie przedmiotowej hipoteki po wpłacie na rzecz banku kwoty nie niższej niż (…). W tym miejscu zaznaczyć należy, że przedmiotowa hipoteka zabezpieczała osobiste zobowiązania przewłaszczającego. Przedłożenie promesy i dalsze wykreślenie hipoteki, oraz spłata zobowiązania osobistego przewłaszczającego było warunkiem wyrażenia przez niego zgody na zrzeczenie się prawa powrotnego przeniesienia własności nieruchomości, warunek taki również został przedstawiony przez podatnika, na rzecz którego została przewłaszczona nieruchomość – postawił on taki warunek nie chcąc podlegać sankcji karnej, oraz postępowaniu cywilnemu z tytułu odszkodowania za spowodowanie szkody po stronie przewłaszczającego. Warunek wykreślenia hipoteki był również bezwzględnie postawiony przez kolejnego nabywcę nieruchomości. W dniu 28 czerwca 2016 r. podatnik – po uzyskaniu zgody przewłaszczającego, oraz dysponując promesą (wierzyciela hipotecznego) na wykreślenie hipotek sprzedał przedmiotową nieruchomość za kwotę (…), z taką dyspozycją, że z sumy uzyskanej ze sprzedaży kwota (…) została przelana na spłatę osobistych zobowiązań przewłaszczającego (zabezpieczonych hipoteką), zaś (…) zostało zaliczone na spłatę sumy wekslowej. Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na rzecz wierzyciela oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie, oraz obliguje wierzyciela do bezwzględnego powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności (w tym wypadku wekslowej). Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być również nieruchomości. Z wyroku Sądu Najwyższego (…), wynika że umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca (w tym wypadku podatnik) zobowiązał się do przeniesienia z powrotem własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu (w tym wypadku wykupu weksla) nie jest umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą pod warunkiem. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia własności po spłacie zobowiązania. W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu wierzyciel uzyskuje własność nieruchomości bezwarunkowo stając się powiernikiem dłużnika z wszelkimi skutkami tego powiernictwa, a tym samym nie może zadziałać na szkodę powiernika, w tym wypadku przewłaszczającego, a więc musi działać zgodnie z jego wolą co w tym wypadku oznaczało konieczność zaspokojenia jego zobowiązań osobistych w stosunku do innego wierzyciela (Bank (…)).