Kiedy wynająć, a kiedy wydzierżawić - jak wybrać właściwą umowę
Najem, dzierżawa to powszechny element życia gospodarczego, który dla dużej części obywateli i firm stał się istotnym źródłem przychodów. Fundamentalne znaczenie ma prawidłowa kwalifikacja zawartej umowy jako umowy najmu lub umowy dzierżawy. Wielu przedsiębiorców ma jednak problem z rozróżnieniem tych umów. W opracowaniu przedstawiamy, jakie są różnice między dzierżawą a najmem, wzory tych umów, oraz wskażemy, kiedy z której umowy skorzystać.
Co odróżnia najem od dzierżawy
Umowę dzierżawy i umowę najmu reguluje Kodeks cywilny. Dzierżawę traktuje się jako odmianę umowy najmu, na co wskazuje art. 694 k.c. Dlatego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie. Podstawowa różnica między jedną a drugą umową dotyczy pobierania pożytków. Najemca nie ma do tego praw, a dzierżawca - tak. Pożytki mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne (np. płody rolne) i cywilne (dochody, takie jak np. czynsz).
Zatem aby zawierana przez strony umowa nabrała cech dzierżawy, należy w niej zamieścić obligatoryjnie zapis, na mocy którego osoba korzystająca z cudzej rzeczy (dzierżawca) będzie uprawniona także do pobierania pożytków. Brak takiego zapisu w zawartej umowie przesądza o zakwalifikowaniu jej jako stosunku najmu. Wzór takiego zapisu znajdą Państwo w umowie dzierżawy poniżej.
Należy także pamiętać, że nie wystarczy danej umowy nazwać umową dzierżawy, liczy się także cel jej zawarcia oraz sposób realizacji. Jest to ważne, bowiem w razie sporu sąd będzie przede wszystkim badał, jaki charakter miała dana umowa.
SŁOWNICZEK
Najem - umowa, na podstawie której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju) - art. 659 k.c.
Dzierżawa - umowa, na podstawie której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków przez wskazany czas, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz. Czynsz ten może zostać określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju lub też w ułamkowej części pożytków - art. 693 k.c.
PRZYKŁAD
Przedsiębiorca wydzierżawił magazyn. Jeżeli jego celem jest wyłącznie składowanie w nim produkowanych przez siebie wyrobów, nie będzie to umowa dzierżawy. Jeżeli z kolei jego celem będzie składowanie w magazynie towarów innych producentów, mamy do czynienia z umową dzierżawy.
Szczegółowe różnice między umowami najmu i dzierżawy przedstawiamy w tabeli.
Tabela porównawcza
|
| NAJEM | DZIERŻAWA |
| Forma umowy i czas trwania | l pisemna lub ustna ● brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony, | |
| Najem mający trwać dłużej niż 10 lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. | Dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony. | |
| Przedmiot umowy | Rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe (przedmiotem najmu mogą być tylko rzeczy). Przedmiot najmu może, ale nie musi posiadać właściwości umożliwiających wytwarzanie pożytków. Najemca ma obowiązek korzystania z przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem. | Rzeczy ruchome i nieruchomości oraz prawa (przedmiotem dzierżawy mogą być także prawa). Przedmiot dzierżawy musi posiadać właściwości umożliwiające wytwarzanie pożytków. Dzierżawca zobowiązany jest wykonywać swoje prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. |
| Cel umowy | Użytkowanie cudzej rzeczy. Najemca ma prawo tylko do używania przedmiotu najmu. | Użytkowanie cudzej rzeczy lub praw i pobieranie z nich pożytków. Dzierżawca ma prawo nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, lecz przysługuje mu także prawo pobierania z przedmiotu dzierżawy pożytków (zarówno naturalnych jak i cywilnych). |
| Płatności | Czynsz płacony z góry; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminach: ● za cały czas najmu - gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc, ● miesięcznie, do 10. dnia miesiąca - gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony. Czynsz najmu może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. | Czynsz płacony z dołu; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminie zwyczajowo przyjętym (np. na koniec lub początek miesiąca), a w braku takiego zwyczaju - półrocznie. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Czynsz dzierżawny może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju; może także stanowić ułamkową część pożytków przedmiotu dzierżawy. |
| Prawo zastawu | Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. | Wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy. |
| Odpowiedzialność za rzecz | l odpowiedzialność za utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku ponosi wynajmujący, ● najemca ma obowiązek użytkowania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem i umową oraz ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy. | Dzierżawca jest odpowiedzialny za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. |
| Możliwość podnajmowania/poddzierżawiania rzeczy | Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. | Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, wydzierżawiając daną rzecz innej osobie. |
| Terminy wypowiedzenia | 1. Wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych: ● gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, ● gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, ● gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; ● gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. 2. Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności. | 1. W braku innej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę - na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego. 2. Gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. |
Kiedy zawrzeć umowę najmu, a kiedy dzierżawy
Nie jest możliwe stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem najmu lub wyłącznie przedmiotem dzierżawy, jednak w myśl przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym jedynie przedsiębiorstwo jako zorganizowana całość może przynosić pożytki (a nie np. jedna maszyna). Przedmiotem dzierżawy mogą być przede wszystkim grunty rolne, przedsiębiorstwa (np. stacja benzynowa, hotel), zwierzęta dające pożytki naturalne (takie jak wełna, mleko, jaja), prawo polowania, prawo łowienia, papiery wartościowe, prawo do patentu czy wzoru użytkowego.
WAŻNE!
Dzierżawa może dotyczyć nie tylko nieruchomości, ale i całego przedsiębiorstwa.
Natomiast maszyny i urządzenia powinny być przedmiotem najmu, a nie dzierżawy, gdyż same nie przynoszą dochodu. Umowa najmu stanowi zatem podstawową formę oddania rzeczy do używania za wynagrodzeniem. Wypracowany przez najmowane maszyny i urządzenia dochód nie jest "pożytkiem", lecz rezultatem działalności przedsiębiorstwa, którego są one tylko jednym z wielu elementów.
Z tych względów, zawierając umowę najmu lub dzierżawy, należy brać pod uwagę kwestię rzeczywistego pobierania (lub niepobierania) pożytków. Strony takiej umowy powinny być świadome konsekwencji innych unormowań charakterystycznych lub wspólnych dla umów najmu i dzierżawy. Należy także pamiętać, że nieumieszczenie (lub zamieszczenie) pewnych uregulowań w konkretnej umowie może mieć znaczenie przesądzające o zakwalifikowaniu danej umowy jako umowy najmu lub dzierżawy. Taka kwalifikacja ma istotne znaczenie dla rozliczeń stron po zakończeniu umowy. Przykładowo - w przypadku umowy dzierżawy to dzierżawca ma obowiązek utrzymywania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a w przypadku umów najmu zbliżony obowiązek obciąża wynajmującego.
Przedstawiamy wzory obu umów.
PRZYKŁAD 1
Wzór umowy najmu
PRZYKŁAD 2
Wzór umowy dzierżawy
Czy najemca odpowiada za remont używanej maszyny inaczej niż dzierżawca
PROBLEM
Spółka w ramach prowadzonej działalności zajmuje się utylizacją odpadów. Na skutek awarii jednej z maszyn spółka wynajęła od firmy zewnętrznej rozdrabniarkę odpadów na czas naprawy maszyny. Umowa była zawarta na czas określony. W trakcie trwania umowy spółka płaciła regularnie comiesięczny czynsz. Po zakończeniu umowy zwróciła wynajmowaną rozdrabniarkę. Jednak firma wynajmująca po dokonanym przeglądzie technicznym maszyny stwierdziła, że maszyna wymaga gruntownej renowacji, i zażądała od spółki odszkodowania, argumentując, iż przez cały czas trwania umowy spółka pobierała pożytki z tej maszyny. Tym samym na spółce ciążył obowiązek utrzymywania wynajmowanej maszyny w stanie niepogorszonym. Spółka odmówiła zapłaty odszkodowania, bowiem w umowie nie było odrębnego zapisu uprawniającego nas do pobierania pożytków z wynajmowanej maszyny. Na skutek odmowy zapłaty odszkodowania spółka została pozwana o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość kosztów gruntownej renowacji tej maszyny. Czy spółka powinna zapłacić kwotę objętą pozwem?
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
