Interpretacja indywidualna z dnia 30 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.838.2025.2.MPA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 października 2025 r. dotyczący zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Miasto (…) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Miasto (…) jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w (…) przy ul. (…), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1 o powierzchni 9028 m², obręb (…), arkusz mapy 5, opisanej w księdze wieczystej nr (…).

Miasto planuje sprzedaż w drodze przetargu ustnego nieograniczonego przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków Starostwa Powiatowego w (…) nieruchomość posiada oznaczenie klasoużytków gruntowych: Br-PslV grunty rolne zabudowane (1203 m²), PslV pastwiska trwałe (3841 m²), Rlllb grunty orne (2134 m²), RIVa grunty orne (1850 m²).

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta (…), działka nr 1 przeznaczona jest pod: R18MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość gruntowa zabudowana powstała po połączeniu trzech przyległych działek stanowiących własność Miasta (…).

Działki zostały nabyte przez Gminę z mocy prawa nieodpłatnie z 27 maja 1990 r. na podstawie decyzji (…).

Działki nr 2, 3 były niezabudowane, natomiast działka gruntu nr 4 była zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym przylegającym bezpośrednio do budynku mieszkalnego.

Na podstawie wniosków w postępowaniu wieczystoksięgowym nieruchomości gruntowe, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako działki:

- nr 2 o powierzchni 1210 m², KW nr (…), zabudowana budynkiem nr 3 o powierzchni 3642 m², KW nr (…), niezabudowana, zostały odłączone z ww. ksiąg wieczystych i przyłączone do księgi wieczystej nr (…), gdzie jest wpisana działka niezabudowana nr 4 o powierzchni 4785 m².

Wynikiem postępowania było połączenie działek bezpośrednio ze sobą sąsiadujących do jednej księgi wieczystej.

Następnie zostało zlecone wznowienie granic w terenie działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni 9637 m² i ich połączenie w jedną nieruchomość.

W wyniku połączenia działek nadano nowy numer ewidencyjny 1 z ubytkiem powierzchni o 1170 m².

Aktualnie nieruchomość gruntowa zabudowana ma powierzchnię 9028 m². Zawiadomienie o zmianach w danych ewidencji gruntów i budynków otrzymano 4 listopada 2024 r.

Celem takiego działania była planowana sprzedaż w drodze przetargu nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Miastu przy nabyciu w/w nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz przylegającym do niego budynkiem gospodarczym.

Budynki są w złym stanie technicznym, pozbawione okien i drzwi oraz przyłączy instalacyjnych. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne są bardzo zniszczone, zawilgocone, z dużymi ubytkami. Dachy obu budynków przeciekają. W budynku mieszkalnym brak podłóg. Gmina nie posiada żadnych informacji na temat daty powstania budynku. Według oceny wnioskodawcy jest to budynek z lat czterdziestych XIX wieku o bardzo niskiej wartości rynkowej.

Budynek mieszkalny znajdujący się na działce stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 48).

Zgodnie z definicją ustawy przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynki posadowione na nieruchomości posiadają wszystkie elementy wymienione w definicji.

Miasto nie planuje wykonać przed sprzedażą jakichkolwiek czynności związanych z rozbiórką budynków.

Miasto nie ponosiło żadnych nakładów, w tym wydatków na ulepszenie budynków znajdujących się na działce.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Definicja dostawy towarów zawarta została w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którą, przez dostawę towarów (w tym nieruchomości) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady każda odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednak ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień od podatku, w tym zwolnienia przedmiotowe.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwolniona od podatku VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 29a ust. 8 ustawodawca wyjaśnia, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przedmiotem sprzedaży Miasta są budynki wraz z gruntem.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, zgodnie z definicją w przepisach o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków jest określenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął od tego momentu czas.

Dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, nieruchomość (działki wraz z budynkami) zostały nabyte przez Miasto z mocy prawa nieodpłatnie z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody (…). Miasto nie dokonało żadnych ulepszeń nabytych budynków.

Mając na uwadze wyżej przedstawione zdarzenie przyszłe oraz stan prawny, zdaniem Miasta sprzedaż budynków wraz z gruntem korzystać będzie ze zwolnienia w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków, czy prawa użytkowania wieczystego) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Po spełnieniu ww. warunków podatnik ma zatem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dopiero w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących ww. prawo do zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy w tej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyliście Państwo 27 maja 1990 r. dwie niezabudowane działki o nr 2, 3 oraz działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym i gospodarczym z lat czterdziestych XIX wieku. Zamierzają Państwo sprzedać, powstałą z wyżej wymienionych działek nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym i gospodarczym nr 1 o powierzchni 9028 m². W odniesieniu do posadowionych budynków nie ponosiliście Państwo żadnych nakładów, w tym wydatków na ich ulepszenie.

Oznacza to, że sprzedaż budynków będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem sprzedaż nieruchomości nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim.

Tym samym, skoro w tym przypadku do dostawy ww. budynków będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień dla tej czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż ww. zabudowanej działki o powierzchni 9028 m² będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Państwa uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.