Wyrok NSA z dnia 24 sierpnia 2023 r., sygn. II OSK 1495/23
Inne
Dnia 24 sierpnia 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: sędzia NSA Robert Sawuła po rozpoznaniu w dniu 24 sierpnia 2023 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 509/23 oddalającego sprzeciw B. K. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2023 r., znak: KOA/1253/Ar/22 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wyrokiem z 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 509/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny (powoływany dalej jako: WSA) w Warszawie oddalił sprzeciw B.K. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie ("SKO" lub "Kolegium") z 24 stycznia 2023 r., znak: KOA/1253/Ar/22, w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Jak wynika z ustaleń sądu wojewódzkiego, Wójt Gminy [...] decyzją z 4 lutego 2022 r., nr 11/2022, ustalił jednorazową opłatę w kwocie 363 153,60 zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości - udziału 3/4 części w prawie własności dz. nr ew. [...] położonej we wsi [...] gm. [...], o powierzchni 10700 m² (nieruchomość), w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "MPZP") części terenów położonych we wsi [...] w Gminie [...] - rejon Południowej Obwodnicy Warszawy, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z [...] września 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Maz. [...], poz. [...], MPZP). Od powyższej decyzji B.K. złożyła odwołanie.
W wyroku VII SA/Wa 509/23 przywołano, że decyzją z 24 stycznia 2023 r. SKO – działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z 134 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2022, poz. 2000 ze zm., K.p.a.) – uchyliło w całości w/w decyzję Wójta, a sprawę przekazało do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Kolegium wyjaśniło, że decyzja Wójta została wydana na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2021, poz. 741 ze zm., Upzp). Organ odwoławczy przytoczył treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 12 Upzp. Wskazano, że sprzedaż udziału 3/4 w ww. nieruchomości nastąpiła aktem notarialnym z 23 września 2021 r., termin 5-letni do określenia wysokości opłaty planistycznej został zachowany, bowiem MPZP wszedł w życie 16 października 2018 r., zaś wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nastąpiło zawiadomieniem z 14 października 2021 r.
W wyroku przywołano dalszą argumentację decyzji organu II instancji, który za bezsporne uznał, że przedmiotowa działka znajduje się w obszarze MPZP oznaczonym symbolem 3UP - tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów. W planie zostały określona została stawka procentowa dla terenu UP w wysokości 20%. Uprzednio dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzony uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z [...] listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Warszawskiego z [...] r. Nr [...] poz. [...]), zgodnie z którym działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem R/U - Południowa Strefa Ekonomiczna Lotniska Okęcie. Plan ten obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. Natomiast po wygaśnięciu ww. planu z 1994 r. nastąpiła tzw. "luka planistyczna", a więc sytuacja, w której dla danego terenu przez pewien okres nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania terenu. Organ odwoławczy wyjaśnił, że środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzana przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. W przedmiotowej sprawie został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego E.W. operat szacunkowy z 17 listopada 2021 r., w którym wykazano wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu. Zdaniem organu odwoławczego, ustalenie wysokości opłaty planistycznej wymaga określenia następujących wartości nieruchomości: - według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - według jej przeznaczenie w uprzednio obowiązującym planie miejscowym, - według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie tzw. "luki planistycznej". Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia MPZP, albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a Upzp. Przedstawiona powyżej zasada nie została jednak – w ocenie organu II instancji – uwzględniona w sporządzonym operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy ustalił jedynie wartość nieruchomości po uchwaleniu planu oraz przed uchwaleniem planu jako gruntu rolnego, co nie jest do końca jasne, czy jest to wartość określona przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z planu z 1994 r., czy według faktycznego sposobu jej zagospodarowania w okresie "luki planistycznej". Trudno jednoznacznie przyjąć, czy rzeczoznawca uwzględnił wycenę według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego obecnie planu, czy według starego planu. Samo uznanie, że przedmiotowy grunt przed wejściem w życie planu był gruntem rolnym, jest niewystarczające do jego wyceny tylko jako gruntu rolnego. W operacie poza wskazaniem na jakim terenie położona była przedmiotowa działka w starym planie (R/U - teren Południowej Strefy Ekonomicznej Lotniska Okęcie) oraz, że na terenie strefy obowiązywał całkowity zakaz inwestowania, nie wskazano czy plan zawierał inne zapisy dotyczącej terenu R/U, szczególnie, że działka była w części zabudowana. Brak w aktach sprawy, jak i w operacie szacunkowym wypisu z ww. planu uniemożliwia weryfikację podanych danych. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie przeanalizował rynku nieruchomościami rolnymi w zależności od tego, czy nieruchomości rolne będące przedmiotem sprzedaży objęte są planem zagospodarowania przestrzennego, czy też nie, i czy i ewentualnie jaki ma to wpływ na cenę takiej nieruchomości. W ocenie SKO, niezrozumiałym jest wydłużenie okresu badania rynku nieruchomościami rolnymi powyżej 3 lat. Rzeczoznawca wskazał, że rynek jest bardzo płytki, przy czym nie wskazał ile faktycznie zwarto transakcji i nie dokonał szczegółowej ich analizy, co ewentualnie dałoby podstawę do stwierdzenia, że jest to faktycznie niewystarczająca ilość do ustalenia wartości nieruchomości.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
