Wyrok NSA z dnia 29 września 2020 r., sygn. II GSK 634/20
Uprawnienia do wykonywania zawodu
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Joanna Sieńczyło-Chlabicz Sędzia NSA Zbigniew Czarnik Sędzia del. WSA Ewa Cisowska-Sakrajda (spr.) po rozpoznaniu w dniu 29 września 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej Ministra Rozwoju od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 stycznia 2020 r. sygn. akt VI SA/Wa 1777/19 w sprawie ze skargi [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie; 2. zasądza od [...] na rzecz Ministra Rozwoju [...] złotych tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 8 stycznia 2020r., sygn. akt VI SA/Wa 1777/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - po rozpoznaniu skargi [...] - w pkt 1 uchylił decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019r. w przedmiocie kary dyscyplinarnej; w pkt 2 orzekł o kosztach postępowania sądowego.
W uzasadnieniu tego wyroku Sąd I instancji wskazał, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 16 grudnia 2016r., sygn. akt VI SA/Wa 1583/16, uchylił decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] maja 2016r. nakładającą na [...] karę dyscyplinarną zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy z uwagi na nieuwzględnienie wniosku rzeczoznawcy majątkowego o wyznaczenie innego terminu posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, co stanowiło naruszenie zasady czynnego udziału w postępowaniu. Ponownie rozpoznając sprawę Komisja przeprowadziła postępowanie z udziałem rzeczoznawcy, stwierdzając szereg naruszeń prawa przy sporządzaniu operatów szacunkowych, w tym przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych (niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej), co powoduje iż ustalone w nich wartości nie odzwierciedlają wartości rynkowej wycenianej nieruchomości; brak dogłębnej analizy rynku lokalnego nieruchomości, analizę powierzchowną i nie znajdującą odzwierciedlenia w doborze transakcji, których ceny wykorzystano do określenia wartości nieruchomości; niezamieszczenie w operatach szacunkowych opisu nieruchomości przyjętych do porównań, co nie pozwala na weryfikację twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego, że są one podobne do nieruchomości wycenianych i spełniają kryteria wyceny określone w § 4, § 27 i § 28 rozporządzenia, co może sugerować, że głównym kryterium doboru transakcji porównawczych mogła być cena sprzedaży; brak uzasadnienia sposobu określenia katalogu cech rynkowych i ich wag oraz niezamieszczenie analizy, która uzasadniałaby przyjętą w operatach szacunkowych skalę ocen tych cech oraz ich wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie wskazał też w operatach szacunkowych przeznaczenia nieruchomości przyjętych do porównań, żadna z pięciu nieruchomości porównawczych nie spełnia kryterium powierzchni korzystnej. Nie przedstawił również jakiejkolwiek analizy wpływu wielkości powierzchni nieruchomości na ceny transakcyjne; nie opisał nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej, nie dokonał wystarczającej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, nie opisał cech rynkowych i ich stanów w odniesieniu do indywidualnych cech nieruchomości porównawczych. W operatach zabrakło wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W konsekwencji tych naruszeń Minister stwierdził, że naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. 2018r. poz. 2204), zwanej u.g.n. poprzez wykonanie czynności szacowania nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, w tym z naruszeniem § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia i art. 153 ust. 1 u.g.n. nieprawidłowości w pracy rzeczoznawcy majątkowego są bezsporne. W związku z tymi naruszeniami Minister zastosował karę dyscyplinarną adekwatną do tych naruszeń. Uwzględniając całość zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w szczególności uzyskanego w toku ponownie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, a także zakres naruszenia przepisów prawa i postawę rzeczoznawcy majątkowego, najbardziej właściwą w tej sprawie będzie - zdaniem Ministra - kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Stwierdzone uchybienia podważają - jak argumentował Minister - wiarygodność pracy rzeczoznawcy majątkowego. Z operatów szacunkowych nie wynika, w jaki sposób określone zostały cechy rynkowe oraz przyjęte ich stany i wagi. Ustalenie cech rynkowych nieruchomości i ich stanów dokonane zostało bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości i ma związek z niewłaściwie przeprowadzoną analizą i charakterystyką rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Operat szacunkowy powinien natomiast zawierać informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń i stanowić logiczną całość. Natomiast z opracowań sporządzonych przez rzeczoznawcę wynika, że nie zostały zawarte w nim informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił istotnych elementów analizy rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, niejednoznacznie określił rodzaj i obszar badanego rynku nieruchomości.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
