Wyrok NSA z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. I OSK 1881/16
Nieruchomości
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędziowie: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Małopolskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 126/16 w sprawie ze skargi K. P. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] listopada 2015 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od K. P. na rzecz Wojewody Małopolskiego kwotę 340 (trzysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 126/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, po rozpatrzeniu skargi K. P., uchylił decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] listopada 2015 r., znak: [...] i poprzedzającą ją decyzję Starosty W. z dnia [...] czerwca 2015 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., Nr [...], Starosta W. ustalił odszkodowanie w kwocie 52.693,00 zł na rzecz K. P., za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0687 ha, obr. 107, jedn. ewid. P. m. K., objętą księgą wieczystą nr [...], która z dniem [...] kwietnia 2014 r. stała się własnością Gminy K. - jako miasta na prawach powiatu, a także o podmiocie zobowiązanym do zapłaty tego odszkodowania, trybie oraz terminie jego zapłaty. Za podstawę ustalenia odszkodowania organ przyjął operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.z dnia [...] grudnia 2014 r.
Po rozpatrzeniu odwołania K. P., która przedłożyła operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych M. W. i E. H. (określającego wartość nieruchomości w wysokości 87.696 zł, Wojewoda Małopolski decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., Nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Cytując w uzasadnieniu decyzji wybrane przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r. poz. 2031), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), organ odwoławczy stwierdził, że autorka sporządzonej wyceny na zlecenie organu pierwszej instancji, dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania jego stanu ([...] lutego 2014 r.), zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT", wykonała operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Do analizy porównawczej biegła przyjęła 3 nieruchomości spośród bazy obejmującej 12 nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu jednostki ewidencyjnej P. miasta K., co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu. Uwzględnione w wycenie nieruchomości porównawcze uznać należy za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosując metodę porównywania parami, w omawianym operacie szacunkowym dokonano odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami każdej z porównywanych nieruchomości, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia. W podejściu porównawczym stosuje się bowiem metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z kolei jak stanowi § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organy nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Nadto rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, tj. z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym oraz stanu, jak również dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W odniesieniu do przedłożonego przez stronę odwołującą się operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2015 r. organ odwoławczy powołał się na art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wybrane orzecznictwo sądowoadministracyjne stwierdzając, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzonego już operatu szacunkowego; organy zobowiązane są zaś do dokonania oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Różnica pomiędzy ustaloną w operacie z dnia [...] czerwca 2015 r. wartością przedmiotowej nieruchomości, a wartością określoną w operacie szacunkowym pozyskanym przez organ pierwszej instancji, wynika z ustalenia przez biegłych odmiennego przeznaczenia wycenianej nieruchomości i tym samym przyjęcia do porównania nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu. Biegli w operacie wskazanym w odwołaniu uwzględnili postanowienia: decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] marca 2008 r. ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na części działki [...] obr. [...] jedn. ew. P. przy ul. O. w K."; postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] października 2008 r. pozytywnie opiniującego projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obr. [...] P., przy ul. O. w K., w zakresie zgodności z powołaną decyzją z dnia [...] marca 2008 r.; decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] stycznia 2009 r. zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w obr. [...], jedn. ewid. P., składającej się z działki nr [...] - na działki: nr [...], [...], [...], [...] (z której wydzielono przedmiot wyceny oznaczony nr [...]) oraz nr [...]; decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] sierpnia 2009 r. o przeniesieniu na rzecz nowego inwestora, K. P., ul. O. [...], [...] K., decyzji Nr [...]o pozwoleniu na budowę z dnia [...] lipca 2008 r. dla inwestycji pn.: "Budynek mieszkalny jednorodzinny nr 1 z instalacjami wewnątrz budynku: wody, kanalizacji, gazu c.o. elektryczną - 1 etap zabudowy" przy ul. O. w K., na działce nr [...] obr. [...] P., zmienionej decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. Biegli przyjęli ostatecznie, że wyceniana nieruchomość posiada przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i takie też przyjęli nieruchomości porównawcze w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2015 r., tj. "nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". Z kolei biegła, której operat uznał organ pierwszej instancji wyjaśniła, że: "dla części działki nr [...] w marcu 2008 r. została wydana decyzja wzzt na budowę od strony ul. O. (tj. północnej części działki nr [...]) trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami. Działka nr [...] decyzją Prezydenta Miasta K. znak: [...] [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. została podzielona na dzialki nr [...], [...], [...], [...] i [...]. Z kolei działka nr [...] została podzielona na: w części południowej działkę nr [...] wchodzącą w zakres inwestycji drogowej i w części północnej od strony ul. O. działkę nr [...], pozostającą poza zakresem inwestycji drogowej. Działka nr [...] położona w obszarze wskazanym decyzją wzzt została zabudowana nowym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast działka nr [...] pozostająca poza obszarem powołanej decyzji wzzt, podlega ustaleniom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., zgodnie z którym położona jest w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych. Potwierdzenie położenia działki nr [...] poza obszarem linii rozgraniczających teren inwestycji budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (...) uwidoczniono w załączniku nr 2 do decyzji Prezydenta Miasta K. znak: [...] z dnia [...] marca 2008 r. (załączonego do operatu szacunkowego E. H. i M. W.)." W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawcy majątkowi E. H. i M. W. w sposób nieznajdujący oparcia w przepisach prawa przyjęli do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy na str. 11 operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2015 r. wskazali, że w południowej części działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], była objęta ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. i znajdowała się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych ("KT"). Przedłożony wraz z odwołaniem operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015 r. został więc oparty na założeniach niezgodnych z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które przewidują, że odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod inwestycje drogowe powinno co do zasady odpowiadać ich aktualnej, a nie potencjalnej wartości. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015 r., jest nieprzydatny dla potrzeb niniejszego postępowania.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
