Wyrok NSA z dnia 17 maja 2005 r., sygn. OSK 1435/04
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./.
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zbigniew Rausz (spr), Sędziowie NSA Stanisław Nowakowski, Małgorzata Stahl, Protokolant Justyna Nawrocka, po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2005 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Pawła D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2004 r. sygn. akt I SA 2500/02 w sprawie ze skargi Pawła D. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 3 września 2002 r. (...) w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 czerwca 2004 r., I SA 2500/02 oddalił skargę Pawła D. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 3 września 2002 r. (...) w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej.
Decyzją, z którą związany jest powyższy wyrok Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia 7 sierpnia 2002 r. (...) o wymierzeniu Pawłowi D. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku. W uzasadnieniu decyzji organ centralny podniósł, że pismem z dnia 7 stycznia 2002 r. wszczął postępowanie wyjaśniające wobec Pawła D., w związku ze skargą Prokuratury Apelacyjnej w W. Zarzuty rozpatrywane w postępowaniu wyjaśniającym dotyczyły czynności szacowania związanych z określeniem wartości nieruchomości w operatach szacunkowych: 1/ z dnia 16 kwietnia 1999 r. dotyczącą nieruchomości zabudowanej w W. przy ulicy S. 3, stanowiącej własność Biura Inwestycyjnego "C." S.A. w celu sprzedaży; 2/ z dnia 6 maja 2000 r. dotyczącej nieruchomości zabudowanej w W. przy ulicy S. 3, stanowiącej własność Biura Inwestycyjnego "C." S.A. w celu zabezpieczenia pożyczki udzielonej przez PZU Życie. W wyniku rozpatrzenia sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, iż rzeczoznawca majątkowy Paweł D., sporządzając ww. operaty szacunkowe w sposób rażący naruszył przepisy art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./, wykonując czynności szacowania nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych. W szczególności Komisja stwierdziła naruszenie podstawowych zasad wyceny wartości nieruchomości w podejściu porównawczym, wyrażone w przepisach par. 4 ust. 2, par. 5 ust. 1 i 2 oraz par. 6ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 98 poz. 612/, tj. doboru do podstaw wyceny wyłącznie nieruchomości porównawczych, które zaistniały w transakcjach rynkowych. Dwie spośród nieruchomości porównawczych nie kwalifikowały się do przyjęcia w procesie wyceny /nie zaistniały w obrocie rynkowym/, a wyliczoną w ten sposób wartość nieruchomości nie można uznać za rynkową w myśl art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowych operatach szacunkowych nie zamieszczono pełnych informacji o stanie przedmiotu wyceny /w dacie wyceny/ w zakresie wymagań określonych w przepisach par. 35 ust. 1 i par. 36 ust. 1 pkt 5 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów, w szczególności faktycznego stanu zabudowania nieruchomości obiektami budowlanymi z charakterystyką ich stanu techniczno-użytkowego z wykazaniem obciążeń nieruchomości z tytułu wymagań ochrony konserwatorskiej budynków, zasiedlenia najemcami lokali mieszkalnych. Nie scharakteryzowano przedmiotu rozbiórek likwidacyjnych, koniecznych prac rekultywacyjnych stawów i zbiorników poflotacyjnych. Brak informacji w tym zakresie narusza także Standard VII.1 oraz Standard V.3 poprzez nie zamieszczenie informacji identyfikujących obiekty będące pod ochroną konserwatorską pod kątem cech istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił przyjętych do obliczeń wartości nieruchomości poprawek z tytułu cech różniących nieruchomość wycenianą od porównawczych, stosownie do przepisów par. 35 i par. 36 rozporządzenia z dnia 7 lipca 1998 r. Przy określeniu przedmiotu i zakresu wyceny rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił wymagań Standardu VII.1 pkt 5 poprzez brak oznaczenia przedmiotu wyceny, zgodnie z danymi ewidencji gruntów, podania numeru księgi wieczystej, określenia praw do nieruchomości. Dane z księgi wieczystej zamieszczone zostały w pkt 2.8 operatu z dnia 6 maja 2000 r. "Dane źródłowe wyceny", co jest niezgodne z standardem VII.1 pkt 9.1 i 9.2. Z kolei w pkt 2.7. operatu zamieszczono przepisy prawa i standardy zawodowe, naruszając Standard VII.1 pkt 7.1. Z uwagi na stopień naruszenia ww. przepisów prawa i brak wymaganej staranności przy wykonywaniu przez rzeczoznawcę majątkowego czynności szacowania, operaty nie kwalifikowały się do wykorzystania w celu, dla jakiego zostały sporządzone. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o udzielenie rzeczoznawcy majątkowemu Pawłowi D. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszeniu uprawnień zawodowych na okres 1 roku. Biorąc pod uwagę wyniki postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast orzekł o wymierzeniu kary. Wniosek Pawła D. dotyczący umorzenia przedmiotowej sprawy jest bezzasadny, ponieważ od daty wykonania operatów szacunkowych do daty wszczęcia postępowania wyjaśniającego nie upłynęły trzy lata. Bieg terminu przewidzianego w par. 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej /Dz.U. nr 115 poz. 745/ zaczyna się liczyć od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania /wyrok NSA z dnia 13 lutego 2002 r./. W skardze do sądu administracyjnego Paweł D. zarzucił Prezesowi Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast:
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
