Interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.126.2021.4.PB

w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 27 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2021 r. wpłynął do organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 7 lipca 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.258.2021.2.LM, 0111-KDIB2-2.4014.126.2021.3.PB, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 lipca 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”) jest częścią grupy realizującej przedsięwzięcia deweloperskie – głównie mieszkaniowe. B Spółka Akcyjna, (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT i posiada prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W., stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 20 655 m2, nr ewidencyjny: (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”) oraz prawo własności posadowionych na niej budynków (dalej: „Budynki”). W dalszej części Wnioskodawca i Sprzedający zwani będą łącznie Stronami. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Wnioskodawcy prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności Budynków w zamian za ustaloną cenę (dalej: „Planowana umowa”). W dniu 24 września 2018 r. C sp. z o.o. (dalej: „C”), w której Sprzedający ma 100% udziałów, złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 39 budynków jednorodzinnych. Projekt ten nie będzie jednak realizowany, gdyż na dzień zawarcia Planowanej umowy wniosek C zostanie wycofany, a postępowanie w jego przedmiocie prawomocnie umorzone. Przed podjęciem decyzji o zawarciu planowanej transakcji wszczęte zostało postępowanie w sprawie podziału Nieruchomości na 3 działki. Wnioskodawca planuje doprowadzić do wstrzymania tego procesu podziału, i samodzielnie złożyć wniosek o podział Nieruchomości („Planowany podział”). W wyniku Planowanego podziału powstaną trzy nowe działki, łącznie zwane dalej także „Działkami Przyszłymi”. Wnioskodawca wystąpił o wydanie trzech decyzji o warunkach zabudowy obejmujących trzy etapy planowanej inwestycji. Decyzje o warunkach zabudowy obejmą swoim zakresem dwie Działki przyszłe, w tym na jednej działce przyszłej realizowane będą dwa etapy inwestycji. Na Nieruchomości posadowione są 3 budynki niemieszkalne wybudowane w latach sześćdziesiątych, stanowiące odrębny przedmiot własności i będące własnością Sprzedającego. W okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub wyższa od 30% ich wartości początkowej. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę wskazanych budynków. Niezależnie od daty uzyskania pozwolenia, rozbiórka zostanie przeprowadzona dopiero po zawarciu Planowanej umowy. Cena zostanie zapłacona w ten sposób, że przed dniem zawarcia Planowanej umowy kwota odpowiadająca cenie zostanie wpłacona na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza i zostanie z niego zwolniona na rzecz Sprzedającego niezwłocznie, najpóźniej w następnym dniu roboczym po dacie zawarcia Planowanej umowy. Cena została ustalona na zasadach rynkowych i jest ona pochodną stopy zwrotu z inwestycji dla Kupującego liczoną na podstawie metrów kwadratowych mieszkań, które Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości i z przeznaczeniem na sprzedaż. Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia Planowanej umowy, bezpośrednio po jej zawarciu i po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Najpóźniej na dzień przed dniem zawarcia planowanej transakcji Strony złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca na dzień zawarcia Planowanej umowy będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem planowanej transakcji będzie działka nr (…). Ponieważ jednak przed zawarciem transakcji toczyć się będzie postępowanie podziałowe, które jest postępowaniem administracyjnym i termin jego zakończenia jest niezależny od woli stron, strony nie mogą wykluczyć, że zakończy się ono przed zawarciem planowanej transakcji. Jeśli zatem postępowanie zakończy się przed zawarciem planowanej transakcji, wówczas przedmiotem transakcji będą działki powstałe w wyniku podziału, tj. (…). Na działce (…) będą po podziale znajdowały się budynki: E i F, na działce (…) znajdzie się ZW budynek G, zaś na działce nr (…) znajdzie się budynek G „(…)”. Ponadto: 1) Po podziale działki (…) na trzy działki (Działka Przyszła 1, Działka Przyszła 2 i Działka Przyszła 3), Działka Przyszła nr 3 będzie niezabudowana. 2) Jeśli do podziału dojdzie przed zawarciem sprzedaży (okoliczność ta nie zależy od stron umowy, gdyż zostanie ona przesądzona w wyniku decyzji administracyjnej, której wydanie leży w gestii organu władzy publicznej) wówczas Działka Przyszła nr 3 pozostanie niezabudowana i nie będzie ona objęta decyzją WZ. Według wiedzy Wnioskodawcy i Sprzedającego toczy się obecnie postępowanie w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w ramach którego Działka Przyszła 3 zostanie przeznaczona pod infrastrukturę związaną z budową mostu i w takim przypadku będzie ona działką budowlaną. 3) Ponieważ zarówno data zakończenia postępowania podziałowego, jak też postępowania w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są znane i nie są zależne od Wnioskodawcy i Sprzedającego, wniosek należy przyjąć jako złożony dla Nieruchomości przed dokonaniem podziału, a jeśli do podziału dojdzie – wyłącznie w odniesieniu do działek zabudowanych. 4) Sprzedający nie jest w sprawie określić dokładnie daty pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków, gdyż znajdowały się ona na Nieruchomości już w momencie ich nabycia od PKP w 1963 r. 5) Budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem następujących umów najmu: a) z 30 lipca 1998 r. z H, b) z 1 lutego 2008 r. z I sp. z o.o. – rozwiązanej 30 czerwca 2008 r., c) z 30 lipca 1998 r. z J, d) z 25 kwietnia 2002 r. z K sp. z o.o., na dzień składania wniosku jeszcze obowiązującą, e) z 30 września 2008 r., z L sp. z o.o. – rozwiązana z dniem 31 grudnia 2014 r., f) z 22 grudnia 2006 r. z Ł Spółka Akcyjna. 6) Spośród 5 budynków znajdujących się na Nieruchomości, budynek G był remontowany – remont zakończył się 31 maja 2014 r. Pozostałe 4 budynki były remontowane przed 2010 r. Sprzedający nie zna obecnie dokładnej daty, gdyż dokumentacja podatkowa z tego okresu nie jest już przechowywana. 7) Ulepszenia (o ile były) w rozumieniu podatku dochodowego w odniesieniu do żadnego z budynków nie przekroczyły w okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku (a więc także do dnia sprzedaży) 30% ich wartości początkowej. 8) Żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania. 9) Sprzedającemu przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie nastąpiło w 1963 r. 10) Nabywca (Wnioskodawca) zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż, co stanowi czynność opodatkowaną VAT. Wszystkie budynki zostały oddane do użytkowania przed 1990 r. – dokładna data nie jest znana. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku budynki nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Budynek G był remontowany w 2014 r., zaś pozostałe budynki – przed 2010 r. Wszystkie budynki zostały przekazane do ponownego użytkowania bezpośrednio po przeprowadzeniu remontu.