Najem, dzierżawa, leasing w działalności gospodarczej

Umowy najmu, dzierżawy i leasingu są regulowane przepisami Kodeksu cywilnego. Zawarcie i realizacja umów najmu, dzierżawy bądź leasingu niesie ze sobą konsekwencje podatkowe oraz wymaga dokonania odpowiednich zapisów w księgach rachunkowych.

Umowa najmu jest jedną z najczęściej zawieranych umów cywilnoprawnych. Zasady rządzące najmem różnią się w zależności od rodzaju przedmiotu umowy. Przedmiotem umowy najmu są rzeczy - zarówno ruchome, jak i nieruchomości. Spośród nieruchomości ustawodawca wyodrębnił lokale i poświęcił im szczególne przepisy. Ponadto zasady dotyczące najmu lokali mieszkalnych w znacznym stopniu modyfikuje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem. Wystarczy, że posiada prawo do dysponowania rzeczą - na przykład na podstawie umowy najmu. Wtedy umowa ta będzie potocznie nazywana podnajmem. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach (i tak jest zazwyczaj) lub jako świadczenia innego rodzaju. Swoboda stron w ustalaniu rodzaju czynszu jest stosunkowo duża (np. zgoda na korzystanie przez wynajmującego z rzeczy należącej do najemcy).

Zawierając umowę najmu wynajmujący - oddający rzecz w najem - powinien wydać ją najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać w takim stanie przez czas trwania najmu. Wydanie rzeczy stwierdza się zazwyczaj protokołem przekazania. Protokół powinien zawierać informacje na temat stanu rzeczy, jej wyposażenia, usterek. Protokół jest też właściwym miejscem do zaznaczenia, że stan przedmiotu najmu odbiega od tego, jaki strony ustaliły w umowie. Podpisany przez obie strony protokół stanowi dowód w przypadku późniejszych sporów. Ważne jest, iż domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Dlatego najemca powinien dopilnować, aby w protokole dokładnie określono, w jakim stanie przedmiot najmu został mu wydany.