Wyrok SN z dnia 15 października 2014 r., sygn. V CSK 662/13
Powstanie samodzielnego lokalu, który - po wydzieleniu z części wspólnych - był uzyskanym przez członków wspólnoty nowym obiektem, o odmiennych, większych walorach użytkowych - samo w sobie stanowiło już, w sensie ekonomicznym, "przychód" z nieruchomości wspólnej, uzyskany kosztem części wspólnych i nakładów współwłaścicieli. Jego docelowe zbycie, jako odrębnego przedmiotu własności, spowodowało zastąpienie korzyści rzeczowej jej wartością pieniężną, której źródłem była niewątpliwie część wspólna nieruchomości.
Teza od Redakcji
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
SSA Barbara Trębska
w sprawie z powództwa K. O., K. Ź., M. R. i W. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. [...] o uchylenie uchwał, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2014 r., skargi kasacyjnej powódki K. O. od wyroku Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia 24 lipca 2013 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Powodowie [...] wystąpili przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości [...] z powództwem o uchylenie dwóch uchwał podjętych przez pozwaną wspólnotę w dniu 20 grudnia 2011 r.: - uchwały nr 14/12/2011 w sprawie wyrażenia zgody na przeznaczenie na cele remontowe i modernizacyjne kwoty uzyskanej z tytułu ceny sprzedaży lokalu nr 12, powstałego w wyniku adaptacji strychu i - uchwały nr 15/12/2011 w sprawie wyrażenia zgody na spłatę kredytu termomodernizacyjnego z kwoty uzyskanej jako cena sprzedaży lokalu nr 12, powstałego w wyniku adaptacji strychu. Skarżący zarzucili, że uchwały naruszają prawa majątkowe właścicieli lokali mieszkalnych. Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 15 marca 2013 r. uchylił uchwałę nr 14/12/2011, jako podjętą z naruszeniem art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej "u.w.l."), natomiast oddalił powództwo w zakresie żądania uchylenia drugiej uchwały. Sąd ustalił, że właściciele lokali postanowili zaadaptować fragment strychu, stanowiącego część wspólną nieruchomości, na lokal mieszkalny i wyrazili zgodę na sprzedaż powstałego w ten sposób samodzielnego lokalu. Sprzedaż nastąpiła w dniu 26 października 2011 r. - dokonał jej zarząd działający na podstawie pełnomocnictw uzyskanych od członków wspólnoty. Po sprzedaży powstał spór między właścicielami lokali o to, czy środki pieniężne uzyskane z tytułu ceny lokalu (160 000 zł) stanowią przychód z nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 12 ust. 2 u.w.l. Powódka domagała się przekazania jej całości udziału w kwocie zapłaconej przez nabywcę lokalu. Sporne uchwały oparte zostały na założeniu, że uzyskana ze sprzedaży kwota stanowiła przychód z nieruchomości wspólnej, wobec czego powinna zostać w pierwszej kolejności przeznaczona na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem tej nieruchomości. W związku z tym w podjętej 20 grudnia 2011 r. uchwale 14/12/2011 postanowiono całą kwotę 160 000 zł przeznaczyć na cele remontowe i modernizacyjne wspólnoty, to jest na fundusz remontowy, a w uchwale 15/11/2011 z tego samego dnia zdecydowano, że ze środków pieniężnych znajdujących się w funduszu remontowym, uzyskanych ze sprzedaży lokalu nr 12, spłacone zostanie do dnia 31 grudnia 2011 r. zadłużenie z tytułu kredytu termomodernizacyjnego w kwocie 70 932,60 zł. Sąd Okręgowy stwierdził, że w drodze umowy sprzedaży każdy z właścicieli lokali zbył przysługujący mu udział w tej części nieruchomości wspólnej, z której powstał lokal mieszkalny nr 12 i jest uprawniony do otrzymania odpowiedniej części ceny, jednak z ograniczeniem swobody rozporządzenia tymi środkami przewidzianym w art. 12 ust. 2 u.w.l., ponieważ środki te stanowią przychód z nieruchomości wspólnej. Sąd wyjaśnił, że art. 12 ust. 2 u.w.l. ogranicza prawa właścicieli lokali do pożytków jakie przynosi współwłasność. Pożytki te w pierwszej kolejności powinny być wydatkowane na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Za tego rodzaju koszty Sąd Okręgowy uznał ciążące na wspólnocie zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego na izolację termiczną budynku, w związku z tym uchwałę 15/11/2011 r. ocenił jako zgodną z prawem. Natomiast przeznaczenie w uchwale nr 14/11/2011 środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży na fundusz remontowy, bez wskazania rzeczywiście istniejących kosztów utrzymania nieruchomości, Sąd uznał za nieuzasadnione treścią art. 12 ust. 2 u.w.l., zbyt daleko idące ograniczenie prawa własności i uchwałę tę uchylił.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
