Wyrok SN z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. V CSK 170/13
Jeżeli pozwany członek wspólnoty, będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała w rozumieniu art. 16 ust. 1 u.w.l., to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale.
Teza od Redakcji
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Irena Gromska-Szuster
w sprawie z powództwa Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych "P." w K. przeciwko J. B. i T. B. o nakazanie sprzedaży, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 13 lutego 2014 r., skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia 30 października 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 28 marca 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych "P." (dalej: "Wspólnota"), o nakazanie pozwanym, J. i T. B., na podstawie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000.80.903 ze zm. - dalej: "u.w.l.") sprzedaży, w drodze licytacji według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, siedmiu oznaczonych lokali przy wymienionej ulicy, stanowiących własność pozwanych. Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 30 października 2012 r., zmienił na skutek apelacji Wspólnoty wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że - uwzględniając w całości powództwo - nakazał licytacyjną sprzedaż lokali pozwanych, oznaczonych numerami: 1 (z pomieszczeniem przynależnym), 0.03, 0.07, 0.08, 0.09, 0.11, 0.12, wraz ze związanymi z tymi lokalami ułamkowymi prawami do nieruchomości wspólnej. W grudniu 2008 r., w dwunastym miesiącu od powstania Wspólnoty, pozwani zaprzestali regulowania w pełnej wysokości należnych od nich opłat, o których mowa w art. 15 u.w.l., ze względu na konflikt między członkami Wspólnoty co do statusu lokali położonych w przyziemiach (nr 0.03, 0.07, 0.08, 0.09, 0.11, 0.12): zdaniem pozwanych, nie są to lokale użytkowe. Pozwani, których udział we wspólnej nieruchomości wynosi 10,48%, są zobowiązani do uiszczenia na poczet kosztów zarządu tą nieruchomością miesięcznie 2 802,67 zł. W dniu orzekania przez Sąd Okręgowy oraz przez Sąd Apelacyjny zaległość pozwanych z tytułu należnych od nich opłat wynosiła około 14 000 zł. W latach poprzednich zaległości pozwanych opiewały na kwoty: 3 500 zł - koniec 2008 r.; 17 700 - koniec 2009 r.; 5 800 zł - koniec 2010 r.; 29 371 zł - koniec 2011 r. Zaległych należności z tytułu opłat Wspólnota dochodziła od pozwanych na drodze sądowej. Zasądzone od nich prawomocnie kwoty uiszczali oni dobrowolnie. Raz tylko wobec nich podjęta została egzekucja, zakończyła się ona jednak umorzeniem postępowania egzekucyjnego ze względu na dobrowolną zapłatę dochodzonej kwoty. Wartość lokali pozwanych została określona na kwotę 414 817 zł. Przytoczony wyżej stan faktyczny sprawy, stanowiący podstawę wydania zaskarżonego wyroku, ustalony w głównej mierze na podstawie materiału zebranego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, uzasadniał, w ocenie Sądu Apelacyjnego, uwzględnienie powództwa na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. Stanowił on, zdaniem Sądu Apelacyjnego, objęty zakresem zastosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. przypadek długotrwałego zalegania z zapłatą opłat należnych od właścicieli lokali. Sankcja w postaci przymusowej sprzedaży lokalu wkracza wprawdzie w sferę prawa własności członka wspólnoty - jest więc sankcją bardzo surową, dlatego może być stosowana tylko wyjątkowo, w ostateczności - w sprawie jednak wystąpił przypadek uzasadniający zastosowanie tego bardzo surowego, ostatecznego środka. Pozwani od około 4 lat uparcie odmawiają płacenia należności w pełnej wysokości, mimo wielu przegranych spraw sądowych, w których ustalona została zasada ponoszenia opłat na korzyść Wspólnoty. Niewnoszenie przez pozwanych opłat w pełnej wysokości nie jest przy tym wynikiem obiektywnych trudności, ale świadomych decyzji pozwanych. Takie postępowanie pozwanych niesie ryzyko destabilizacji finansowej Wspólnoty. Zwłaszcza jeśli się uwzględni charakter powodowej wspólnoty. Jest ona wspólnotą lokali użytkowych, w konsekwencji destabilizacja finansowa zagraża renomie budynku, w którym znajdują się lokale, i tym samym mniejszym zainteresowaniem podmiotów zewnętrznych wynajmowaniem tych lokali. Właściciele pozostałych lokali, chcąc uniknąć tych niekorzystnych konsekwencji, pokrywają niedobory finansowe spowodowane przez pozwanych. W rezultacie kredytują ich do czasu wyegzekwowania należnych od nich opłat w kolejnym procesie, angażującym przy tym czas i środki pieniężne. Skarżąc w całości wyrok Sądu Apelacyjnego, pozwani przytoczyli jako podstawę kasacyjną naruszenie art. 16 ust. 1 u.w.l. przez przyjęcie w zaskarżonym wyroku, że przy wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l. nie mają znaczenia: rodzaj i wysokość zadłużenia, stosunek zadłużenia do wartości lokalu oraz realne skutki zadłużenia. Powołali się także na to, że przepis ten powinien być stosowany tylko w sytuacjach nadzwyczajnych, gdy długotrwałe zaleganie z opłatami jest znaczące i stanowi zagrożenie dla funkcjonowania wspólnoty. Ponadto poinformowali, że lokal nr 1 został przez nich sprzedany po wydaniu przez Sąd Apelacyjny zaskarżonego wyroku. Na okoliczność tę powołała się również strona powodowa.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
