Uchwała SN z dnia 30 sierpnia 1988 r., sygn. III CZP 68/88
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jerzego J. przeciwko Zofii i Wiesławowi małż. J. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 30 sierpnia 1988 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Olsztynie, postanowieniem z dnia 23 czerwca 1988 r. I. Cr 222/88 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:
„Czy osoba wymieniona w decyzji administracyjnej o przydziale lokalu mieszkalnego jako uprawniona do zamieszkania w lokalu razem z najemcą, ma legitymację czynną do żądania opróżnienia lokalu przez osobę trzecią wprowadzoną do tego lokalu przez najemcę?”
podjął następującą uchwałę:
Osoba wymieniona w decyzji administracyjnej o przydziale lokalu mieszkalnego jako uprawniona do zamieszkania wraz z głównym najemcą ma legitymacje do żądania opróżnienia lokalu zajętego przez osobą trzecią wraz z rodziną wprowadzoną do lokalu przez głównego najemcą.
Uzasadnienie
Powód Jerzy J. wraz ze swoim bratem Stefanem J. są współuprawnionymi z mocy ostatecznej decyzji Urzędu Miejskiego w S. z 19.II.1987 r. do zajmowania wspólnego lokalu mieszkalnego w S. położonego w budynku przy ul. K. 25/2 o ogólnej powierzchni użytkowej 46,65 m2, a mieszkalnej 30,76 m2. Decyzja wyraźnie wymienia osoby uprawnione do zamieszkania, z tym że Stefanowi J. nadaje status głównego najemcy, a powoda Jerzego J. określa jako członka rodziny (brata głównego najemcy). Bezspornym jest w sprawie, że główny najemca bez zgody powoda wprowadził do tego mieszkania drugiego brata wraz z żoną i dziećmi, pozwanych w sprawie, i przez to pozbawił powoda możliwości korzystania z mieszkania. Powód wystąpił z powództwem o eksmisję osób wprowadzonych do wspólnego lokalu.
Sąd Rejonowy oddalił powództwo, przyjmując że powód nie jest uprawniony do żądania eksmisji pozwanych.
Sąd Wojewódzki przy rozpoznawaniu rewizji powziął poważne wątpliwości, które ujął w formie pytania prawnego i przedstawił je w trybie art. 391 k.p.c. do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Zdaniem Sądu Rewizyjnego, źródłem wątpliwości jest art. 37 ust. 1 prawa lokalowego, który nie precyzuje uprawnień osób współzamieszkujących we wspólnym lokalu, a następnie brak prawnych możliwości domagania się ustalenia zakresu korzystania z oddzielnej części lokalu objętego szczególnym trybem najmu (uchwała SN z 22.I.1986 r. III.CZP 73/86, OSNCP 1986, nr 12, poz. 200).
Sąd Najwyższy udzielając odpowiedzi miał na uwadze, co następuje:
Przepisy prawa lokalowego określają jedynie ex lege wwiązanie w stosunek najmu oprócz najemcy także jego małżonka wspólnie z nim zamieszkującego, choćby przydział i umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich (art. 10 ust. 3 prawa lokalowego). Inne osoby wspólnie zamieszkujące nie mogą w zasadzie uzyskać wspólnego przydziału ze względu na treść art. 39 prawa lokalowego. Stosownie do tego przepisu samodzielny lokal mieszkalny odpowiadający normatywom projektowania mieszkań nie może być przydzielony więcej niż jednemu najemcy, chyba że przydział taki nastąpi na zgodny wniosek zainteresowanych. Przedmiotowy lokal jest samodzielny w rozumieniu cytowanego przepisu i z uwagi na skłócenie braci – z konieczności prawnych uregulowań – został im wspólnie przydzielony, z tym że w decyzji Stefana J. określono jako głównego najemcę, a Jerzemu J. nadano status osoby bliskiej.
Osoby bliskie nie są obejmowane przydziałem, a są one uwzględnione tylko przy obliczaniu norm zaludnienia, co wyraźnie wynika z uregulowań zawartych w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego. Warunkiem obliczenia normy zaludnienia i uwzględnienia osoby bliskiej w tym zakresie jest jednak prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego. Jak wynika z zebranego materiału dowodowego takie gospodarstwo domowe nie było wspólnie prowadzone. Przy uwzględnieniu treści art. 37 i 39 prawa lokalowego uzyskanie przydziału przez Stefana J. było uzależnione od przyznania uprawnienia do współzamieszkiwania także powoda, gdyż on sam dla siebie nie mógł uzyskać przydziału ze względu na metraż lokalu. To ustalenie rzutuje na zakres uprawnień powoda w nawiązaniu stosunku najmu. W takim stanie faktycznym uprawnienia powoda nie są w pełni pochodne od uprawnień jego brata jako głównego najemcy, a mają charakter bardziej samodzielny i stanowiły przesłankę wydania decyzji o przydziale.
W następstwie zaistniałego stanu rzeczy obie osoby wymienione w decyzji o przydziale należy traktować jako uprawnionych z tytułu prawa najmu do wspólnego korzystania z całego lokalu. W warunkach gdy uprawniony do współzamieszkiwania został pozbawiony całkowicie korzystania z lokalu przez osoby trzecie, konieczne staje się przedstawienie konstrukcji materialno-prawnej ochrony jego interesów majątkowych i wyprowadzenia z niej legitymacji do poszukiwania takiej ochrony. Można jej poszukiwać w ramach stosunku najmu i w ramach odpowiedzialności z czynów niedozwolonych.
1. Rozwiązanie oparte na przepisach art. 690 k.c. i 222 § 1 k.c. może budzić sprzeciw, gdyż pierwszy z tych przepisów przyznaje bezwzględną ochronę (skuteczną względem wszystkich) tylko najemcom lokali a powód formalnie nie ma takiego przymiotu. Na podstawie przedstawionych wywodów uprawnienia powoda zostały zakwalifikowane jako współuprawnienia do korzystania z całego lokalu, równocześnie z najemcą. Z równości uprawnień do korzystania z lokalu winna wynikać także równość w zakresie ochrony jaką statuuje przepis art. 690 k.c., której środkiem jest powództwo windykacyjne, oparte na art. 222 § 1 k.c. Konstrukcja taka jest nieodzowna dla osiągnięcia społecznie pożądanego rozwiązania zaistniałego konfliktu, będącego przedmiotem sporu w tej sprawie.
2. Rozwiązania o ogólniejszym charakterze można upatrywać w przepisach o czynach niedozwolonych.
Przedstawiony stan faktyczny daje podstawę do przyjęcia, że najemca, jak również pozwani wyrządzili powodowi szkodę, która polega na pozbawieniu go prawa do korzystania z lokalu. Ich zachowanie nosi cechy bezprawności, gdyż narusza uprawnienia powoda określone w ostatecznej decyzji o przydziale lokalu. Pomiędzy ich zachowaniem a szkodą istnieje normalny związek przyczynowy, a więc zostały spełnione wszystkie przesłanki czynu niedozwolonego. Powód jako poszkodowany może poszukiwać ochrony na podstawie art. 415 k.c. i żądać naprawienia szkody, przez przywrócenie stanu poprzedniego (restytucja naturalna) jako jednego ze sposobów naprawienia szkody (art. 363 § 1 k.c.). Przy wyborze tego rozwiązania jako podstawy rozstrzygnięcia wątpliwości, musiałoby nastąpić podmiotowe przekształcenia powództwa i w sprawie powinien brać udział także główny najemca.
Na podstawie przytoczonych argumentów Sąd orzekł jak w sentencji uchwały.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
