Uchwała SN z dnia 9 lutego 1960 r., sygn. IV CO 17/59
Przewodniczący: sędzia J. Tyszka. Sędziowie: B. Łubkowski (sprawozdawca), W. Formański.
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mieczysława D. przeciwko Józefowi W. o zapłatę, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy - Ośrodek w Toruniu do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p c.:
Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (wyłączanie dla skutku obligacyjnego) wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego?" udzielił następującej odpowiedzi:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego".
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów, uchwalając w dniu 29 marca 1952 r. w sprawie C 1521/51 zasadę prawna, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości oraz oświadczenie uprawnionego o wykonaniu tego prawa (art. 345 k.z.) wymagają w każdym przypadku pod nieważnością formy aktu notarialnego", w uzasadnieniu uchwały zajął się również zagadnieniem formy umowy obligacyjnej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i wyjaśnił, że umowa taka do swej ważności wymaga aktu notarialnego. Sąd Najwyższy, interpretując w ten sposób przepis art. 46 pr. rzecz., wskazał, że przepis ten jest odpowiednikiem poprzednio obowiązującego art. 82 pr. o not., który dotyczył tak umów rozporządzających, jak i umów obligacyjnych zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości i przewidywał dla tych umów formę aktu notarialnego. Sąd Najwyższy w uchwale tej podkreślił również, iż ratio legis tych przepisów jest przede wszystkim ta, że umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości są szczególnie ważne tak z punktu widzenia dobra kontrahentów, jak i interesu społecznego, i że wymagane jest ich zawieranie rozważne i przy zachowaniu wszelkich gwarancji, a te może dać tylko forma aktu notarialnego, ułatwiająca jednocześnie czynności ewidencyjne i kontrolne właściwych władz państwowych. Sąd Najwyższy podkreślił nadto w tej uchwale, że przy koncepcji ważności umowy obligacyjnej bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego można byłoby w myśl ar t. 294, 299 k.z. na podstawie takiej umowy w drodze powództwa dojść pośrednio do własności nieruchomości, a taki wynik przekreśliłby realizację tych intencji ustawodawcy, które zostały inkorporowane w art. 46 pr. rzecz.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1952 r. nie straciła nic ze swej aktualności w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi, przeciwnie, argumenty uzasadniające ratio legis formy aktu notarialnego dla umowy obligacyjnej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości z punktu widzenia interesu społecznego, nabrały jeszcze na ostrości. Okoliczność bowiem, że ustawą z dnia 13 lipca 1957 r. uchylono dotychczasowe przepisy ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi, nie upoważnia wcale do wniosku, że obrót nieruchomościami! jest wolny od wszelkich ograniczeń. Ustawa z dnia 13 lipca 1957 r. nie uchyliła ograniczeń dotyczących podziału nieruchomości na obszarach miast i osiedli (Dz.U. z 1958 r., poz. 240). Ustawa z dnia 13 lipca 1957 r. uchyliła wprawdzie dotychczasowe przepisy uzależniające obrót nieruchomościami polnymi od zezwolenia organów administracji państwowej, lecz w art. 4 ograniczyła obrót tymi nieruchomościami stanowiąc, że obszar gruntu nabywanego przez osobę fizyczną łącznie z obszarem gruntów, które są już wyłączną własnością nabywcy lub jego udziałem we wspólności, nie może pod rygorem skutków prawnych w art. 5 tej ustawy przekraczać: 1) w wypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia albo nabycia od właściciela przez jego małżonka lub wstępnych -- norm określonych wart. 2 ust. 1 lit. e) dekretu z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13); 2) w pozostałych wypadkach- 15 ha, a jeżeli nieruchomość rolna ma ze względu na rodzaj użytków rolnych charakter gospodarstwa hodowlanego 20 ha.
Gdyby zatem nawet przyjąć, że zasadniczą racją, jaką kierował się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 marca przyjmując rozszerzającą interpretację art. 46 pr. rzecz.-, było ograniczenie obrotu ziemią, to ustawa z dnia 13 lipca 1957 r. racji tej nie zdezaktualizowała i w dalszym ciągu interes Państwa ( art. 415 tej ustawy) wymaga, by obrót nieruchomościami rolnymi mógł podlegać kontroli władz państwowych, a stan własności nieruchomości był możliwie jasno udokumentowany.
Sąd Najwyższy, już po wejściu w życie ustawy z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi w orzeczeniu wydanym 15.X.1957 r. (O.S.N. 1958, poz. 82), ponownie podkreślił, że dla skuteczności czynności prawnej dotyczącej nieruchomości wymagany jest akt notarialny. Opracowany przez Komisję Kodyfikacyjną projekt kodeksu cywilnego Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej w art. 156 również postuluje formę aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.
Z tych względów Sąd Najwyższy z mocy art. 388 k.p.c. uchwalił na zadane przez Sąd Wojewódzki pytanie odpowiedź pozytywną.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
