Wyrok NSA z dnia 13 stycznia 2023 r., sygn. I OSK 2767/19
Wywłaszczanie nieruchomości
Dnia 13 stycznia 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Mariola Kowalska Sędziowie: sędzia NSA Elżbieta Kremer sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2023 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 18 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/Op 154/19 w sprawie ze skargi N. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od N.K. na rzecz Wojewody [...] kwotę 400,00 (czterysta) PLN tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 18 czerwca 2019 r., II SA/Op 154/19 Wojewódzki Sad Administracyjny w Opolu, po rozpoznaniu sprawy ze skargi N. K. na decyzję Wojewody O. z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną: uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty S. z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] (pkt 1) a także rozstrzygnął o kosztach postępowania (pkt 2).
Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach sprawy:
Starosta S. decyzją z dnia [...] października 2017 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie dróg publicznych łączących ulicę L. i S. w S., stwierdził nabycie z mocy prawa na rzecz Gminy S. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 0,0133 ha, położonej w S., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW [...], stanowiącej dotychczas własność N. K. Wojewoda O. decyzją z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] utrzymał w mocy powyższą decyzję Starosty S. w części dotyczącej ww. nieruchomości. Następnie, decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] Starosta S. orzekł o odszkodowaniu za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu odwołał się do opinii biegłego rzeczoznawcy, który w ocenie organu zastosował właściwą metodykę wyceny, przyjmując ceny rynkowe odpowiednich nieruchomości przyjętych do porównania. Podniósł też, że wycena była konieczna ze względu na to, że negocjacje z dotychczasową właścicielką nieruchomości nie dały rezultatu. Od tej decyzji odwołanie wniosła N. K., zarzucając wadliwą wycenę zajętego gruntu przez nieuwzględnienie zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości oraz pogorszenia jej warunków mieszkaniowych w związku z ruchem kołowym na budowanej drodze oraz hałasem i spalinami. Wojewoda O. zaskarżoną decyzją utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej przywołano przepisy art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2018.1474 ze zm.), dalej jako "specustawa drogowa" oraz art. 134 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", wskazując, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Organ podniósł też, że zawarta w przepisach u.g.n. tzw. "zasada korzyści" wychodzi z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem nieruchomości na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawy nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną. Dalej Wojewoda O. wskazał na wynikający z art. 154 ust. 1 – 3 u.g.n. sposób wyceny nieruchomości oraz znaczenie operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową, który winien odpowiadać wymogom § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.20.2109 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie". Organ zauważył, że pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być rozumiane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów planistycznych, organ uznał, że nie można pomijać faktu, iż pojęcie cen transakcyjnych jest determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Organ odwoławczy wskazał także, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za nabytą z mocy prawa sporną nieruchomość, był operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. Ś., w którym wskazano, że dla wycenianego gruntu istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta w S. z dnia [...] stycznia 2015 r., zgodnie z którym grunt ten stanowi tereny drogi klasy dojazdowej o symbolu [...]. Rzeczoznawca majątkowy przyjął jako rynek teren województwa opolskiego, zaś badaniem objęto transakcje z okresu od 2015 r. do chwili sporządzenia operatu. Rzeczoznawca określając wartość gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i na podstawie analizy rynku nieruchomości ustalił, że zaktualizowana średnia cena metra kwadratowego nieruchomości o podobnym do wycenianej przeznaczeniu wynosiła w badanym okresie [...] zł. Autor operatu określił cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Są to: lokalizacja i stopień zagospodarowania terenu związanego z nieruchomością. W dalszej części biegły określił cechy rynkowe wycenianej nieruchomości i przypisał im odpowiednie oceny, określając jednocześnie współczynniki korygujące. Wartość całkowita gruntu nieruchomości została określona na kwotę [...] zł, licząc według skorygowanej do poziomu [...] zł stawki za 1m2, a ogrodzenia murowanego na kwotę [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości skarżącej określona została na kwotę [...] zł. Wojewoda zwrócił również uwagę na to, że organ administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, a wobec tego ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Kontroli podlega jedynie proces wyceny, w którym zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny na podstawie § 36 rozporządzenia jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia art. 134 ust. 4 u.g.n., w świetle którego jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeśli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny. Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, zanim sporządzi operat szacunkowy określający wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z § 36 rozporządzenia, pozwalającego określić wartość nieruchomości w wysokości korzystniejszej dla osoby wywłaszczanej. W operacie szacunkowym przedmiotowej nieruchomości wskazano, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia, a zatem nie ma konieczności badania "zasady korzyści". Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania dotyczącego nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości oraz pogorszenia warunków mieszkaniowych organ odwoławczy podniósł, że wartość nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku dotychczasowego właściciela. Brak jest bowiem przepisów prawa przewidujących możliwość powiększenia odszkodowania o elementy takie jak spadek wartości pozostałej po podziale części nieruchomości, czy uciążliwości lub szkód spowodowanych przejęciem, lokalizacją drogi czy zwiększeniem natężenia ruchu kołowego. W obecnym stanie prawnym dotychczasowemu właścicielowi działki nabytej z mocy prawa pod realizację inwestycji drogowej nie przysługuje też roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej.
Już dziś zamów dostęp
do IFK Platforma Księgowych i Kadrowych
- Codzienne aktualności prawne
- Porady i artykuły z najpopularniejszych czasopism INFOR wraz z bieżącymi wydaniami
- Bogatą bibliotekę materiałów wideo
- Merytoryczne dodatki, ściągi, plakaty
