Interpretacja indywidualna z dnia 19 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.387.2025.1.BZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani współwłaścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w udziale wynoszącym 1/2. Współwłaścicielem pozostałej części (1/2 udziału) jest Pani ciotka. Nieruchomość ma wartość rynkową około 620 000 zł i jest obciążona hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 650 000 zł. Do spłaty pozostało ok. 310 000 zł kapitału kredytu.

Planowane jest dokonanie darowizny, w wyniku której ciotka przekaże Pani swój 1/2 udział w nieruchomości. Wraz z dokonaniem darowizny kredyt hipoteczny zostanie przeniesiony na Panią – stanie się Pani wyłącznym kredytobiorcą zobowiązanym do dalszej spłaty zadłużenia. Nieruchomość pozostanie jednak obciążona hipoteką zabezpieczającą spłatę tego kredytu.

W związku z tym ma Pani wątpliwość, jak należy ustalić podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w sytuacji, gdy przedmiot darowizny (udział w nieruchomości) jest obciążony hipoteką, której wartość przewyższa wartość rynkową nieruchomości.

Pytania

Czy przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość rynkowa darowanego udziału w nieruchomości powinna zostać pomniejszona o wartość hipoteki obciążającej nieruchomość, jako ciężaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Czy w sytuacji, gdy wartość hipoteki przewyższa wartość rynkową darowanego udziału w nieruchomości, podstawę opodatkowania należy uznać za 0 zł, a tym samym uznać, że nie powstaje obowiązek zapłaty podatku od darowizny?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość rynkowa darowanego udziału w nieruchomości powinna zostać pomniejszona o wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie rzeczy i praw majątkowych m.in. tytułem darowizny. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy lub praw majątkowych.

Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, tj. wartość po potrąceniu długów i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości stanowi ciężar w rozumieniu tego przepisu, a zatem jej wartość powinna zostać odjęta od wartości rynkowej nieruchomości przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wartość tę należy uwzględnić proporcjonalnie do nabywanego udziału w nieruchomości. Jednocześnie, faktyczna wysokość zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego nie ma znaczenia dla ustalenia podstawy opodatkowania — uwzględnieniu podlega jedynie wartość hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. W przypadku, gdy wartość hipoteki przekracza wartość rynkową nabywanego udziału w nieruchomości, czysta wartość nabycia wynosi 0 zł, a tym samym nie występuje obowiązek zapłaty podatku od darowizny z uwagi na brak podstawy opodatkowania.

Dodatkowo jako podstawę prawną swojego stanowiska wskazała pani na art. 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.

Ustawa nie definiuje pojęcia darowizny, w związku z tym należy sięgnąć do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.).

Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Jak stanowi art. 890 § 1 cyt. Kodeksu:

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.

W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1)do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

2)do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

3)do grupy III – innych nabywców.

Stosownie do art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1)36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;

2)27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;

3)5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w tym roku (w którym ma miejsce darowizna) oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, a także odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Art. 18 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:

Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego:

1)darowizny;

2)umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie;

3)umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności;

4)umowy nieodpłatnego ustanowienia użytkowania.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pani właścicielką 50% udziału w lokalu mieszkalnym, jego współwłaścicielem jest Pani ciocia. Pani ciocia planuje przekazać w drodze darowizny na Pani rzecz 50% udziału w ww. lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość. Wartość rynkowa nieruchomości, wynosi ok. 620 tys. zł. Nieruchomość jest obciążona hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 650 tys. zł. Wraz z dokonaniem darowizny kredyt hipoteczny zostanie przeniesiony na Panią, stanie się Pani wyłącznym kredytobiorcą zobowiązanym do spłaty zadłużenia. Nieruchomość pozostanie jednak obciążona hipoteką zabezpieczającą spłatę tego kredytu.

W związku z tym ma Pani wątpliwość, jak należy ustalić podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w sytuacji, gdy przedmiot darowizny (udział w nieruchomości) jest obciążony hipoteką, której wartość przewyższa wartość rynkową nieruchomości.

Mając na względzie powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony przez Panią opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ww. ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Należy więc zgodzić się z Pani stanowiskiem, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość rynkowa darowanego udziału w nieruchomości powinna zostać pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki obciążającej tę nieruchomość.

Zatem jeśli w przedmiotowej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. W omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Tym samym nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanego we wniosku nabycia.

W związku z powyższym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.