Wyrok SN z dnia 18 lutego 2025 r., sygn. II CSKP 2343/22

Istota problemu

Główny problem prawny dotyczył rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę na nieruchomość oraz przedawnienia roszczenia o ich zwrot w sytuacji, gdy po wygaśnięciu umowy najmu zawartej na czas oznaczony najemca nadal korzystał z nieruchomości za zgodą wynajmującego. Spór koncentrował się wokół kwalifikacji prawnej sytuacji powstałej po wygaśnięciu umowy najmu z 30 maja 2000 r. - czy doszło do milczącego przedłużenia najmu na czas nieoznaczony, czy też najemca stał się posiadaczem samoistnym w złej wierze. Problem miał istotne znaczenie dla ustalenia momentu rozpoczęcia biegu terminu przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów oraz podstawy prawnej tego roszczenia (art. 677 k.c. dotyczący rozliczenia nakładów najemcy versus art. 229 k.c. dotyczący roszczeń samoistnego posiadacza).

Rozstrzygnięcie

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną pozwanej gminy i potwierdził stanowisko Sądu Apelacyjnego. Sąd uznał za prawidłową ocenę, że po wygaśnięciu umowy najmu z 30 maja 2000 r. doszło do milczącego przedłużenia najmu na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 k.c. Kluczowe znaczenie miały ustalenia faktyczne, że pozwana nie domagała się wydania nieruchomości, nie wzywała powódki do opuszczenia terenu, lecz akceptowała dalsze używanie nieruchomości przez dotychczasowego najemcę, a następnie zawarła z nim kolejną umowę najmu w 2007 r. W konsekwencji Sąd stwierdził, że zwrot nieruchomości nastąpił dopiero 18 listopada 2011 r., a roszczenie o zwrot nakładów na podstawie art. 676 i 677 k.c. nie uległo przedawnieniu, gdyż pozew został wniesiony 11 stycznia 2013 r., tj. w terminie rocznym liczonym od zwrotu rzeczy. Sąd podkreślił również, że wytoczenie powództwa przerwało bieg przedawnienia co do całej kwoty roszczenia, w tym części objętej rozszerzeniem żądania.