do góry
Bezpłatny dostęp na 30 dni do INFORFK skorzystaj
Pobieranie danych...
Powrót do menu głównego
 
drukuj pomniejsz czcionkę pomniejsz czcionkę powiększ czcionkę
Biuletyn Głównego Księgowego 11/2021, data dodania: 17.11.2021

Porada aktualna na dzień 08-12-2021

Jakie są skutki wybudowania przez spółkę budynku na gruncie wspólnika

PROBLEM

Prowadzimy spółkę zo.o., która jest czynnym podatnikiem VAT. Na gruncie będącym własnością jednego ze wspólników planujemy wybudowanie budynku, który będzie służył prowadzonej działalności lub zostanie sprzedany wspólnikowi będącemu właścicielem gruntu. Spółka zamierza zawrzeć ze wspólnikiem umowę dzierżawy gruntu, wktórej właściciel wyrazi zgodę na wybudowanie budynku. Zwrot nakładów na budynek nastąpi po rozwiązaniu umowy dzierżawy. Czy możliwe jest przeprowadzenie takiej budowy przez spółkę? Czy spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT ztytułu ponoszonych wydatków na budowę budynku? Jak opodatkować VAT sprzedaż budynku wspólnikowi będącemu właścicielem gruntu?

RADA

Tak, możliwe jest wybudowanie budynku przez spółkę na gruncie będącym włas­nością wspólnika. Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT ztytułu ponoszonych wydatków na budowę budynku, jeśli budynek będzie służył prowadzonej działalności lub zostanie sprzedany, asprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jeśli chodzi osprzedaż nakładów na budynek, to zuwagi na rozbieżności wstanowiskach organów podatkowych iorzecznictwie, dotyczące tego, czy wprzypadku sprzedaży budynku wybudowanego na cudzym gruncie mamy do czynienia ze sprzedażą nakładów (czyli świadczeniem usług) czy sprzedażą budynku (czyli dostawą towaru), warto byłoby wystąpić zwnioskiem ointerpretację.

UZASADNIENIE

Stan faktyczny ipytania przedstawione przez spółkę dotyczą kilku aspektów.

Prawo wybudowania budynku na obcym gruncie

Prawo cywilne przewiduje możliwość wybudowania budynku na obcym gruncie. Zgodnie zart.231 Kodeksu cywilnego samoistny posiadacz gruntu wdobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie owartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie owartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Powyższy przepis na mocy art.230 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio do stosunku pomiędzy właścicielem rzeczy aposiadaczem zależnym, oile zprzepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Zprzepisów tych wynika, że dzierżawca na mocy umowy zawartej zwydzierżawiającym, który wyraził zgodę na budowę budynku na jego działce, jest uprawniony do wybudowania budynku na działce będącej własnością wydzierżawiającego.

Odliczenie VAT zfaktur dotyczących budowy budynku

Spółce przysługuje odliczenie VAT zfaktur dokumentujących nabycie towarów iusług związanych zbudową budynku mieszkalnego, jeśli będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. jeśli budynek będzie służył działalności opodatkowanej. Wstanie faktycznym wskazano, że budynek będzie służył prowadzonej przez spółkę działalności lub zostanie sprzedany wspólnikowi będącemu właścicielem gruntu. Jeśli więc założymy, że jego sprzedaż będzie opodatkowana VAT, należy uznać, że spółce będzie przysługiwało prawo odliczenia VAT zfaktur dokumentujących nabycie towarów iusług związanych zniniejszą budową. Wniosek taki wprost wynika zart.86 ust.1 ustawy oVAT, zgodnie zktórym wzakresie, wjakim towary iusługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego okwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art.86 ust.2 pkt1 ustawy oVAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających zfaktur otrzymanych przez podatnika ztytułu:

a) nabycia towarów iusług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Ztych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego okwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów iusług oraz gdy towary iusługi, zktórych nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego ztowarami iusługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli wprzypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku iniepodlegających temu podatkowi.

To stanowisko potwierdzają również organy podatkowe. Na przykład winterpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z28 stycznia 2021 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.769.2020.1.MKA) czytamy:

MF

Womawianej sytuacji fakt budowy budynku Magazynu na gruncie, który Spółka będzie użytkować na podstawie umowy dzierżawy nie ma znaczenia dla prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków na jego budowę. Istotny jest związek ponoszonych wydatków zprzyszłą sprzedażą opodatkowaną.

Prawo to będzie przysługiwało Wnioskodawcy gdyż womawianej sprawie wyłączenia októrych mowa wart.88 ustawy nie mają miejsca.

Wkonsekwencji, Wnioskodawca będzie miał, wmyśl art.86 ust.1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego okwotę podatku naliczonego wynikającą zfaktur dokumentujących wcałości wydatki ponoszone ztytułu budowy Magazynu służącego do wykonywania czynności opodatkowanych zuwagi na spełnienie podstawowej pozytywnej przesłanki warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów zwykonanymi czynnościami opodatkowanymi, aSpółka będzie działała jako podatnik VAT.

Podsumowując, spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT zfaktur dokumentujących nabycie towarów iusług związanych zbudową budynku, jeśli będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. jeśli budynek będzie służył prowadzonej działalności lub zostanie sprzedany, asprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Prawo spółki do sprzedaży budynku

Zpunktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego budynek znajdujący się na gruncie stanowi własność właściciela gruntu, nawet jeśli budynek zostanie wybudowany przez inny podmiot niż właściciel. Zgodnie bowiem zart.46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale zgruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie zaś do art.47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności iinnych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zgodnie zart.48 Kodeksu cywilnego, zzastrzeżeniem wyjątków wustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą wszczególności budynki iinne urządzenia trwale zgruntem związane, jak również drzewa iinne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Wprzypadku wybudowania budynku przez dzierżawcę za zgodą wydzierżawiającego na działce będącej własnością wydzierżawiającego powstają określone skutki wrazie zakończenia dzierżawy, wszczególności wodniesieniu do rozliczenia wydatków (nakładów) na budowę budynku. Wprzypadku braku odpowiednich zapisów wumowie dotyczących rozliczenia nakładów na budynek wydzierżawiający ma możliwość zatrzymania nakładów wzamian za zapłatę sumy odpowiadającej ich wartości wchwili zwrotu.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, wbraku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości wchwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zgodnie zart.694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy onajmie, zzachowaniem przepisów poniższych (dotyczących dzierżawy).

Powstaje pytanie, czy sprzedaż budynku wzniesionego na cudzym gruncie będzie stanowiła dostawę towaru czy świadczenie usług.

Zgodnie zart.7 ustawy oVAT przez dostawę towarów zasadniczo rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez świadczenie usług zgodnie zart.8 ust.1 ustawy oVAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu albo nakazem wynikającym z mocy prawa.

Organy podatkowe uznają, że poniesione nakłady na budowę stanowią prawo majątkowe, które może zostać przeniesione na rzecz innego podmiotu itym samym stanowi świadczenie usług opodatkowane 23% VAT, anie dostawę towaru. Przykładowo winterpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z18 sierpnia 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.463.2021.1.MWJ) czytamy:

MF

Przedmiotowe nakłady nie stanowią, jak wskazano powyżej, odrębnej rzeczy, ajedynie powodują po stronie Wnioskodawcy powstanie roszczenia, względem właściciela gruntu, ozwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, ajedynie prawo ocharakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu poniesionych nakładów. Tym samym, prawo to nie może stanowić towaru wrozumieniu ustawy. Natomiast podmiot, który dysponuje takim prawem wpostaci poniesionych nakładów, może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wkonsekwencji, wprzypadku zbycia poniesionych nakładów, nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów poniesionych na obcym gruncie nie stanowi dostawy towarów, wrozumieniu art.7 ust.1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia zodrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Tym samym, wskazać należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Zuwagi na powyższe unormowania, odpłatna czynność zbycia nakładów, jako sprzedaż za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na cudzej rzeczy, stanowi odpłatne świadczenie usług, wrozumieniu art.8 ust.1 ustawy, atym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów iusług na podstawie art.5 ust.1 pkt1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży będzie prawo majątkowe stanowiące poniesione nakłady na cudzym gruncie (na budowę hali, utwardzenie terenu, ulepszenie systemu monitoringu), stanowiące odpłatne świadczenie usług wrozumieniu art.8 ust.1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art.5 ust.1 pkt1 ustawy.

Winterpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z6 grudnia 2019 r. (sygn. 0115-KDST2-2.4012.10.2019.1.ACE) czytamy zaś:

MF

Zpunktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np.wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie imodernizacja istniejących budynków lub budowli posadowionych na cudzym gruncie) poniesione na cudzym gruncie stanowią zdefinicji część składową gruntu, atym samym własność jego właściciela. Wkonsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, ponosząc nakłady na jego wybudowanie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego.

Niemniej jednak podmiot ten dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów imoże to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. (…)

Skoro wustawie opodatku od towarów iusług określono, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu, to sprzedaż nakładów poniesionych na obcym gruncie jest świadczeniem na rzecz właściciela natomiast odpłatnością za ww. świadczenie winna być kwota, którą wydzierżawiający zapłaci dzierżawcy za poniesione nakłady.

Ztych też względów, przeniesienie za wynagrodzeniem nakładu budowlanego na nabywcę należy traktować jako odpłatne świadczenie usług wrozumieniu art.8 ust.1 ustawy, które wświetle powołanego art.5 ust.1 pkt1 ustawy podlega opodatkowaniu.

Podobne stanowisko zajmuje również część sądów administracyjnych. Na przykład NSA w wyroku z4 października 2018 r. (sygn. akt I FSK 1815/16), orzekł, że dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie może dokonać posiadacz zależny - podmiot, który poniósł nakłady na cudzą nieruchomość. Wwyroku czytamy:

MF

Reasumując, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel wrozumieniu art.7 ust.1 ustawy z11 marca 2004 r. opodatku od towarów iusług (Dz.U. z2011 r., Nr177, poz.1054 ze zm.) obejmuje przeniesienie własności towaru wsensie prawnym (cywilistycznym) oraz przeniesienie władztwa ekonomicznego nad tym towarem, dokonane przez dostawcę, który władał nim jako posiadacz samoistny (jak właściciel), iwnastępstwie którego nabywca może tym towarem rozporządzać jak właściciel, tzn. korzystać zniego zwyłączeniem innych osób, pobierać pożytki iinne dochody, mieć możność przetwarzania go, zużycia, anawet zniszczenia, atakże dokonywać wstosunku do niego czynności prawnych. (…)

Wbrew zatem stanowisku Sądu Iinstancji L. s.c. nie mogła przenieść posiadania przedmiotowej nieruchomości, azatem władztwa ekonomicznego na nabywcę wsposób, jaki tego wymaga dostawa, wrozumieniu art.7 ust.1 u.p.t.u., gdyż jej władztwo ekonomiczne nad tą nieruchomością miało charakter jedynie zależny, anie samoistny, co oznacza, że nie mogła przenieść na nabywcę więcej uprawnień niż sama posiadała, atym samym nabywca nie mógłby wnastępstwie takiego przeniesienia rozporządzać tą nieruchomością jak właściciel wujęciu art.7 ust.1 u.p.t.u.

Również wwyroku z19 lutego 2019 r. (sygn. akt III SA/Wa 1247/18; orzeczenie nieprawomocne) WSA w Warszawie uznał, że zbycie nakładów poniesionych na wybudowanie budynku na cudzym gruncie stanowi wynagrodzenie za usługę, a nie dostawę towaru.

Część sądów administracyjnych zajmuje jednak odmienne stanowisko, stwierdzając, że ustawa oVAT posługuje się wodniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem "przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel", azatem nie uzależnia dostawy towarów od tytułu własności dostarczanych towarów.

Wwyroku WSA wGdańsku z28 lipca 2020 r. (sygn. akt ISA/Gd 161/20) stwierdzono:

WSA

Nie ulega zatem wątpliwości, że wsytuacji gdy właściciele nieruchomości zamierzają zwrócić nakłady, które same wsobie składają się na towar, należy mówić odostawie towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Za towar w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT mogą być uznawane także części rzeczy. Takim towarem mogą być w szczególności budynki i budowle, niezależnie od tego czy, stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności. O ile, zgodnie z prawem cywilnym sprzedaż gruntu i budynku na nim posadowionego jest sprzedażą gruntu (wraz z jej częścią składową, jaką jest budynek), to zgoła inaczej sytuacja wygląda w kontekście podatku VAT. W tym przypadku przedmiotem dostawy - towarem - nie jest grunt zabudowany. W odniesieniu do podatku od towarów i usług mamy do czynienia z dostawą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują. Towarami są zatem zarówno budynek bądź budowla, jak i grunt (na którym takowe są posadowione). W konsekwencji całkowicie błędne jest stanowisko organu podatkowego, iż w ramach przedmiotowej transakcji nie mamy do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Podobne stanowisko zajął WSA w Łodzi w wyroku z 2 lutego 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 1007/16), NSA w wyrokach: z 30 sierpnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 1149/10) oraz z 20 stycznia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1204/15).

Z uwagi na wskazane wcześniej rozbieżności, w celu oceny, czy w przypadku sprzedaży budynku wybudowanego na cudzym gruncie mamy do czynienia ze sprzedażą nakładów (czyli świadczeniem usług) czy sprzedażą budynku (czyli dostawą towaru), warto byłoby wystąpić z wnioskiem o interpretację. Wystąpienie w wnioskiem zasadne byłoby w szczególności, jeśli spółka chciałaby sprzedać budynek (jako towar), a nie nakłady (jako świadczenie usług), ponieważ takie podejście oznaczałoby prawdopodobnie wejście z organem podatkowym w spór, który rozstrzygnąłby finalnie sąd.

Podstawa prawna:

art. 7 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2021 r. poz. 685; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1626

Ewa Leszczyńska

doradca podatkowy

Jeżeli w tym artykule nie znalazłeś rozwiązania swojego problemu – napisz redakcja2@inforfk.pl

Potrzebujesz pomocy?
Konsultanci pracują od poniedziałku do piątku w godzinach 8:00 - 17:00
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od IFK Platforma Księgowych
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK