do góry
Bezpłatny dostęp na 30 dni do INFORFK skorzystaj
Pobieranie danych...
Powrót do menu głównego
 
drukuj pomniejsz czcionkę pomniejsz czcionkę powiększ czcionkę
Biuletyn VAT 1/2022, data dodania: 10.01.2022

Porada aktualna na dzień 21-01-2022

Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do rozbiórki oraz sieciami technicznymi

PROBLEM

Spółka zamierza zbyć nieruchomość. Grunt jest zabudowany starymi, nieużywanymi od wielu lat budynkami, które nabywca zamierza rozebrać po zakupie. Przez ten teren przebiega sieć telekomunikacyjna i sieć elektroenergetyczna, które nie należą do spółki. Czy zbycie nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, czy też jest to czynność opodatkowana tym podatkiem?

RADA

Zbycie nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa terenu zabudowanego budynkami. Szczegóły w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towaru. Sprzedawany jest grunt zabudowany siecią telekomunikacyjną i elektroenergetyczną oraz budynkami. Biorąc ten fakt pod uwagę należy zauważyć, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale związane z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zbycie budynku/budowli wraz z gruntem, na którym jest posadowiony, oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się taką stawkę jak przy dostawie powiązanego z nim budynku/budowli, a gdy dostawa budynku/budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, z takiego zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

1. Warunki stosowania zwolnienia przy sprzedaży zabudowanego gruntu

Z uwagi na to, że przedmiotem planowanej transakcji jest teren zabudowany, należy rozpoznać możliwość zastosowania do tej dostawy zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub

  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

1.1. Działka zabudowana siecią telekomunikacyjną lub elektroenergetyczną

Rozpoznając zatem tę sprawę pod kątem zastosowania tego zwolnienia z VAT do przedmiotowej transakcji, należy najpierw rozważyć, czy spółka sprzedaje teren zabudowany siecią telekomunikacyjną i elektroenergetyczną. Zatem należy ustalić, czy te sieci mieszczą się w pojęciu budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Definicja

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Analiza tej definicji prowadzi do wniosku, że mieszczą się w niej sieci techniczne, a więc i te objęte pytaniem: telekomunikacyjna i elektroenergetyczna. Jednak z przekazanych informacji wynika, że nie są one własnością spółki. Z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. A zatem jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury telekomunikacyjnej i elektroenergetycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi telekomunikacyjne i elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. W konsekwencji nie są elementem sprzedaży nieruchomości objętej pytaniem i fakt, że przebiegają przez nieruchomość, nie może decydować o zastosowaniu zwolnienia z VAT do omawianej dostawy.

Takie stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach. Przykładowo w piśmie z 29 września 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.454.2021.2.DP) w odniesieniu do dostawy działek, przez które przebiegają sieci telekomunikacyjne, elektryczne lub wodociągowe, wskazał, że skoro sprzedawca nie jest właścicielem ww. naniesień, to nie może dokonać ich dostawy. W konsekwencji organ zajął stanowisko, że w odniesieniu do ww. sieci nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, a zatem nie będą one przedmiotem planowanej transakcji. Analogicznie stwierdził w interpretacji z 4 listopada 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.683.2021.2.AB).

Ważne


Działek, przez które przebiegają sieci techniczne, nie można uznać za zabudowane, gdy nie są własnością właściciela działki.

1.2. Działka zabudowana nieużywanymi budynkami przeznaczonymi do rozbiórki

W omawianym przypadku oprócz sieci technicznych znajdują się na działce również stare budynki przeznaczone do rozbiórki. Dlatego zastosowanie zwolnienia należy również rozważyć w tym kontekście. Przede wszystkim należy ustalić, czy obiekty te spełniają definicję budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

Definicja

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jeżeli będące przedmiotem transakcji obiekty spełniają te warunki, to stanowią budynki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednak przedmiotem transakcji są stare budynki, które po sprzedaży mają zostać rozebrane przez nabywcę, dlatego należy rozważyć, czy ta okoliczność ma znaczenie dla sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości, której dotyczy pytanie. Odnosząc się do takiego stanu faktycznego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach stoi na stanowisku, że sprzedaż działek zabudowanych budynkami, które na dzień dokonania transakcji fizycznie znajdują się na sprzedawanym gruncie, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Przykładowo w interpretacji z 14 stycznia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.750.2019.2.SR) czytamy:

Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji nie rozpoczęła się rozbiórka budynków znajdujących się na przedmiotowych działkach, a poza wystąpieniem przez sprzedającego o wydanie pozwolenia na ich rozbiórkę nie podjęto żadnych innych czynności związanych z ich rozbiórką, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży była sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działkach budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Analogiczne stanowisko wynika z interpretacji z 20 marca 2020 r. (sygn 0113-KDIPT1-3.4012.849.2019.3.OS).

Stanowisko to jest zgodne z poglądem prezentowanym przez sądy. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się TSUE. W wyroku z 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18 Trybunał orzekł, że:

(…) transakcja dostawy gruntu, na którym w momencie tej dostawy znajduje się budynek, nie może zostać uznana za dostawę "terenu budowlanego", gdy owa transakcja jest gospodarczo niezależna od innych świadczeń i nie tworzy z nimi jednej transakcji, nawet gdy zamiarem stron było to, by budynek został w całości lub w części rozebrany w celu zwolnienia miejsca dla nowego budynku.

Podobnie rozstrzyga NSA. Dla przykładu w wyroku z 7 listopada 2013 r. (sygn. akt I FSK 1436/13) sąd ten orzekł, że:

(…) w przypadku dostawy zabudowanego gruntu, to czy nabywca zamierza w przyszłości dokonać rozbiórki nie ma żadnego znaczenia dla klasyfikacji tej czynności w aspekcie przepisów prawa o podatku od towarów i usług.

A w wyroku z 30 maja 2019 r. (sygn. akt I FSK 438/18) wskazał, że:

Nie można przy tym pominąć, że rozbiórka budynków i budowli posadowionych na sprzedawanej nieruchomości miała zostać przeprowadzona przez kupującego i na jego koszt, a sprzedający zobowiązał się jedynie do wywiezienia i utylizacji materiału z rozbiórki. To również jednoznacznie potwierdza fakt, że przedmiotem dostawy była nieruchomość zabudowana, która taką też miała pozostać po zakupie przez Stronę skarżącą, bowiem celem jej zakupu było wybudowanie na niej w miejsce istniejących zabudowań budynku na cele komercyjne.

A zatem z analizy przedstawionych interpretacji i orzeczeń wynika, że fakt, iż nabywca po zakupie nieruchomości zamierza zburzyć znajdujące się na działce budynki, jest bez znaczenia dla kwalifikacji dostawy nieruchomości w aspekcie opodatkowania VAT, o ile budynki te znajdują się na tej nieruchomości na moment dostawy i nie przystąpiono jeszcze do procesu ich rozbiórki. Jeśli miałoby to miejsce, to grunt należało traktować jako niezabudowany. W sytuacji natomiast gdy rozbiórka budynku nie zostanie rozpoczęta przed momentem faktycznej dostawy nieruchomości, to uznać należy, że przedmiotem sprzedaży jest grunt zabudowany. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z przekazanych informacji wynika, że są one stare i nieużywane od wielu lat, a zatem do ich pierwszego zasiedlenia doszło bardzo dawno, a tym samym od tego momentu upłynęły ponad dwa lata. Ważne jednak jest również to, czy po zasiedleniu ww. obiektów dokonywane były ich ulepszenia, wskutek których podniesiona byłaby ich wartość początkowa co najmniej o 30%. Skoro jednak są one nieużywane od wielu lat, to również minęło ponad dwa lata od momentu poniesienia ewentualnych wydatków na ulepszenia. A zatem z analizy stanu faktycznego wynika, że mamy do czynienia z dostawą budynków, w przypadku których niewątpliwie minęło ponad dwa lata, i to zarówno od ich wybudowania, jak i od poniesienia wydatków na ulepszenia. A to powoduje, że spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z tego zwolnienia spółka może zrezygnować, jeżeli nabywca będzie podatnikiem VAT czynnym. Taka rezygnacja może być złożona również w akcie notarialnym.

Podstawa prawna:

  • art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2021 r. poz. 685; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2427

  • art. 47 § 1 i § 2, art. 49 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1509

  • art. 3 pkt 2 i 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - j.t. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351

Powołane wyroki sądowe:

  • wyroki NSA z 30 maja 2019 r. (sygn. akt I FSK 438/18) oraz z 7 listopada 2013 r. (sygn. akt I FSK 1436/13)

  • wyrok TSUE z 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18

Powołane interpretacje organó podatkowych:

  • pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.454.2021.2.DP)

  • pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 listopada 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.683.2021.2.AB)

  • pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 stycznia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.750.2019.2.SR)

  • pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 marca 2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.849.2019.3.OS)

Agnieszka Bąk

ekspert w zakresie VAT

Jeżeli w tym artykule nie znalazłeś rozwiązania swojego problemu – napisz redakcja2@inforfk.pl

Potrzebujesz pomocy?
Konsultanci pracują od poniedziałku do piątku w godzinach 8:00 - 17:00
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od IFK Platforma Księgowych
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK